不動産売却時の税金・諸費用
不動産取得時にかかる税金
不動産（土地・建物）の譲渡の際にかかる税金として、譲渡益が出た場合の「譲渡所得税」「住民税」と、仲介手数料への「消費税」、売買契約時や付随する手続きに関して発生する「印紙税」があります。また、住宅ローンなどの抵当権を抹消する場合には、登記手続きの「登録免許税」も必要になります。
不動産譲渡益が発生する場合
不動産を売却して利益（譲渡益）が発生すると、譲渡益に対して所得税と住民税が課税されます。不動産を所有していた期間などにより、税率や特例が異なります。
譲渡所得計算式
取得費
取得のための費用で、一定のものが認められます。建物の費用は取得した時点での価格ではなく、経年劣化による減価償却が考慮されます。
土地や建物の購入代金／建物の建築費／取得時の仲介手数料／売買契約書・建築請負契約書の印紙代／登録免許税などの登記費用／不動産取得税／その他
譲渡費用
売却時の仲介手数料／売買契約書の印紙代／登録免許税などの登記費用／その他
減価償却費
減価償却費の一般的な計算方法は「定額法」と「定率法」です。居住用不動産は非事業用資産に該当し、減価償却については、定額法により算出されます。
※構造により償却率は異なります。
不動産売却時の課税区分と特例
| 短期所有 | 長期所有 | |||
| 5年 | 5年10年 | 10年 | ||
| 居住用 | 課税区分 | 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 | |
| 特例 | ・3,000万円特別控除 | ・3,000万円特別控除 ・特定の居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除等 ・特定の居住用財産の譲渡損失の繰越控除等 |
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| ・10年超所有自宅譲渡特例 ・特定の買換特例 ・相続した自宅の買換特例 |
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短期譲渡所得
譲渡（売却）した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の土地や建物を売ったときの税額の計算は、次通りです。
その他詳細はこちら>> 国税庁 タックスアンサー 短期譲渡所得税額の計算
長期譲渡所得
譲渡（売却）した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える土地や建物を売ったときの税額の計算は、次通りです。
その他詳細はこちら>> 国税庁 タックスアンサー 長期譲渡所得税額の計算
不動産譲渡損が発生する場合
平成16年度税制改正により、土地・建物の売却により譲渡損が発生した場合、原則として譲渡損は損益通算および翌年以降の繰越がみとめられなくなりました。
ただし、一定の条件を満たせば、下記特例の適用となります。この場合、損益通算および翌年以降の繰越が認められます。
※特定の居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除等（平成16年度税制改正）
※特定の居住用財産の譲渡損失の繰越控除等（平成16年度創設）
