不動産売却の媒介契約とは？3種類の違いとメリットと注意点を解説

不動産売却をするうえで、仲介業者とどのような契約を結ぶべきか悩んでいませんか？
安易に選んでしまうと、必要以上に仲介手数料を支払ったり、仲介業者に販売活動を後回しにされたりする恐れがあるので注意が必要です。
そこで、こちらの記事では専属媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約とはなにか概要とメリットをお伝えして、契約時の注意点を解説します。

不動産売却における媒介契約とは

媒介契約とは、効率よく不動産を売却するために、販売活動や売買取引を仲介業者にサポートしてもらうための契約です。
仲介業者との契約方法は、専属媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類に区分されます。
それぞれの特徴について解説します。

専属専任媒介契約

1社のみと専属で契約を結び、ほかの仲介業者に媒介依頼できません。
また、親族や知人など売主が自分で購入希望者をみつけたとしても直接交渉・直接契約できず、契約した仲介業者を挟んで売買取引をおこなわなければなりません。
原則として、依頼した仲介業者に販売活動を委ねる形になるので、媒介契約の締結日から5日以内に指定流通機構（レインズ）への登録が必要です。
宅地建物取引業法によって、有効期限（契約期間）は3か月以内と決められており、期間満了になったら更新手続きするかほかの仲介業者への依頼を検討しましょう。
仲介業者は、売主に対して7日に1回以上のペースで販売状況の報告義務があります。
報告方法は規定がないため、対面・電話・メールなど自由です。

専任媒介契約

1社のみと専属で契約を結び、ほかの仲介業者に媒介依頼できません。
宅地建物取引業法によって、有効期限（契約期間）は3か月以内と決められており、期間満了になったら更新手続きするかほかの仲介業者への依頼を検討しましょう。
原則として、依頼した仲介業者に販売活動を委ねる形になるので、媒介契約の締結日から5日以内に指定流通機構（レインズ）への登録が必要です。
親族や知人など売主が自分で購入希望者を見つけた場合、契約した仲介業者を通さずに、直接交渉・直接契約できます。
仲介業者は、売主に対して14日に1回以上のペースで販売状況の報告義務があります。
報告方法は規定がないため、対面・電話・メールなど自由です。

一般媒介契約

複数の仲介業者に媒介依頼できます。
指定流通機構（レインズ）への登録は任意で、親族や知人など売主が自分で購入希望者を見つけた場合、契約した仲介業者を通さずに、直接交渉・直接契約ができます。
有効期限（契約期限）については、売主と仲介業者が自由に決められますが、一般的に3か月以内で契約するケースが多いですが、それよりも短くなるケースも少なくありません。
仲介業者は、売主に対する販売状況の報告義務がないので、定期的に売主側から問い合わせをするようにしましょう。

3種類の媒介契約のメリット

仲介業者と媒介契約を締結する点において共通していますが、それぞれ違いがあります。
どのような契約をするのが最適かは、売主の状況や希望によって変動するからこそ、強みを理解して選ぶようにしましょう。
それぞれのメリットについて解説します。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約を締結するメリットは、販売活動の活発化・報告頻度の多さです。
3種類のなかで、もっとも制限が多くなる分、売買取引が成立すれば仲介業者は仲介手数料を受け取れるため、力を入れて販売活動をおこなう傾向にあります。
「1社契約だと逆に安心して販売活動を後回しにされるのでは？」と不安視する方もいますが、3か月の有効期限があるので、大きく心配する必要はないでしょう。
また、7日に1回以上のペースで売主に対して報告する義務があるため、何もしていないとバレてしまうので何かしらの動きをとってもらえる点も安心ポイントです。

専任媒介契約

専任媒介契約を締結するメリットは、販売活動の活発化・自分でみつけた購入希望者との契約が可能な点です。
ほかの2種類の契約方法の良い部分を組み合わせたハイブリット型で、もしも自分で購入希望者を見つけたら仲介手数料を払わずに直接契約する方法も選べます。
ただし、売買取引で書類に不備があるとトラブルになる恐れがあるので、慣れていない方は仲介業者にサポートしてもらうのをおすすめします。
仲介業者も3か月以内に売買取引を成立させられれば、仲介手数料を受け取れることで積極的に販売活動する傾向にあり、その経過を売主にも報告してもらえるので安心です。

一般媒介契約

一般媒介契約を契約するメリットは、複数の仲介業者と契約可能・指定流通機構（レインズ）への登録が任意・有効期限が自由な点です。
3種類のなかで、もっとも制限が少ないので、自由な販売活動を希望する方に向いています。
仲介手数料は、売買取引が成立しないと発生しないので、複数の仲介業者と契約すると、仲介業者間で競争が生まれてスピーディーに購入希望者がみつかる可能性があります。
また、指定流通機構（レインズ）への登録が任意なので、不動産を売ろうとしている事実が近所の方や知人など外部に漏れる心配がありません。
国土交通省の行政指導では、3か月以内と記載されているものの、法令上の有効期限の縛りがないので、期間にとらわれずに販売活動ができます。

一般媒介契約を選ぶときの注意点

3種類の契約方法に関する特徴やメリットをお伝えしましたが、売買取引を成立させたいのであれば、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約がおすすめです。
一般媒介契約にはいくつかの問題があるので、注意点を3つ解説します。

契約先が多ければ良いわけではない

一般媒介契約を選べば仲介業者同士の競争が起きてスピーディーに購入希望者が見つかる可能性があるとお伝えしましたが、すべての状況に当てはまるわけではありません。
エリアや物件条件をみて、時間と労力をかけても成約につながる可能性が低いと判断されると、逆に販売活動に力を入れてもらえない恐れもあります。
また、媒介依頼する仲介業者の数が多くなるほど、連絡や手続きの手間が増えます。
複数の仲介業者に媒介依頼をするのであれば、3〜4社程度に留めるのがおすすめです。

広告やポータルサイトの物件情報を統一する

複数の仲介業者に媒介依頼をする場合、広告やポータルサイトに記載する物件に関する情報や条件は統一するのが良いでしょう。
販売活動中に1つの仲介業者から値下げしたほうが良いとアドバイスを受けてそれを承諾した場合、A社とB社で販売価格が異なると、購入希望者が混乱します。
1社で値下げしたり条件を変更したりしたときは、その都度ほかの仲介業者にも連絡して掲載内容を変更してもらいましょう。

内見や売買契約のバッティングを避ける

複数の仲介業者とやりとりをしていると、内見や購入希望の連絡が重複するケースも起こりえます。
同日に内見スケジュールが2件入って、両方から購入希望の意思を伝えられたときに、どちらと契約するかで揉める可能性があります。
内見の順番と内見申し込みの順番が異なる場合、仲介手数料をめぐって仲介業者間で対立する恐れもあるので、スケジュール管理は重要です。
申し込み順で交渉するのが一般的ですが、販売活動の状況については随時各仲介業者に共有してトラブルを防ぎましょう。

まとめ

不動産を売却で仲介業者に媒介依頼する方法は3種類あります。
ただし、複数の仲介業者に媒介依頼をするよりも、1社の仲介業者に絞ったほうが販売活動の活発化が期待できるので売却につながりやすいです。
こまめに販売状況の報告を受けるなら専属専任媒介契約、自分で購入希望者をみつけて取引する可能性があるなら専任媒介契約がおすすめです。