不動産売却の査定における相場は？机上や訪問についても解説

不動産査定・調査 2024.12.24

#不動産相続 #不動産売却

▼ 不動産売却前に相場を調べる方法
▼ 不動産売却における机上査定とは
▼ 不動産売却における訪問査定とは
▼ まとめ

不動産売却をおこなう場合は、業者の査定を受けてから市場に出す流れとなります。
今回は、その前に自分で相場を調べる方法やポイントなどについてお伝えしていきます。
また、机上査定と訪問査定の特徴と違いも解説しているので、土地や家を売りたい方は最後までご覧ください。

不動産売却前に相場を調べる方法

査定を受ける場合は、事前に相場を調べておくと、業者の査定額の比較がしやすくなります。
以下では相場を調べる方法を解説していくので、今後の情報収集にお役立てください。

レインズ

レインズは、不動産業者専用のシステムであり、一般の方が直接アクセスして利用することはできません。
そのため、レインズの情報を知りたい場合、不動産会社に相談し、データの一部を提供してもらいましょう。
物件の情報については、間取りや築年数はもちろん、用途地域や所在地など、取引において重要な情報がおおまかに記載されています。
そのため、自分が所有している物件と似たようなものを探し出し、市場価値を予測できるのです。
たとえば、近隣地域でほぼ同じ間取り・築年数・専有面積などの情報が該当する物件を見つけられれば、実際に現金化したときにいくらになるのかイメージしやすくなるでしょう。
ただし、リサーチできるのは過去1年間の情報だけで、それよりも前の情報はピックアップできません。
また、建物の名前や住所などは、個人情報に該当するため表示されなくなっています。

不動産情報ライブラリ

不動産情報ライブラリは他の媒体と比較して、国土交通省が運営するサービスとなっています。
相場を調べるうえで役に立つ情報を入手できるので、積極的に利用すべきでしょう。
そもそもこのサービスは、過去に提供されていた土地総合情報システムや、地価公示・都道府県地価調査が統合されています。
過去に業界で使用されていたシステムが1つに合わさったものなので、利便性がよりアップしているのです。
調べられる情報は、2005年以降の物件取引情報と成約価格情報となっており、レインズよりも昔の取引に対応しています。
また、これらの情報は、国土交通省が不動産取引価格情報の提供制度を通じて集めたデータに基づいています。
過去に120万件以上のアンケート調査がおこなわれているため、正確性が高いのがメリットです。
ただし、成約価格は「土地・建物」「中古マンション」のカテゴリーに分けられており、それ以外の物には対応していません。

ポータルサイト

ポータルサイトは物件情報がコンスタントに流れているため、情報収集にぴったりです。
物件の写真や間取り図などの情報も見られるので、自分が所有している土地や建物と似たようなものをピックアップしやすいでしょう。
注意したいのが、売り出し中の価格はチェックできますが、それは成約価格ではない点です。
たとえば、3,000万円で販売されていても、その後は価格交渉がおこなわれて2,700万円で売却されるケースがあります。
一般的な目安として5～10％程度の値引きがある場合が多いですが、状況や地域によって異なります。
正確な情報を知りたいという方は、不動産会社に相談するのが良いでしょう。

不動産売却における机上査定とは

机上査定は、どのような流れや仕組みでおこなわれるのか、以下で解説していきます。

簡易的に調べられる

机上査定とは、物件の情報をもとに専門家が価格を算出する方法が採用されています。
この方法は、土地や建物を見ずにおこなうため、「簡易査定」ができる方法として知られているのが特徴です。
一般的に物件の査定をするためには、担当者に物件を見せなくてはならないと思われていますが、机上であればその必要もありません。
主に、建物や土地、さらに引っ越し費用の見積もりなど、多くのタイミングでおこなわれているので、不動産業界に限らず存在する方法です。
特徴として、主に物件の住所や種類、間取りや築年数など、市場価値を左右する情報を伝えるだけで案内してもらえます。
査定は主にネットでおこなえるので、直接業者の元へ相談にいかなくても良いのが魅力です。
仕事や引っ越し準備などで忙しく、なかなかまとまった時間が取れない中で、だいたいの価値を知りたくなるケースもあるでしょう。
このようなシーンにおいて、サイト上に物件情報を入力するだけで簡単に算出できるのは、とても便利なシステムといえます。
さらに、サイトのプラットフォームの多くは、選択肢の中から該当する項目を選ぶ形式が採用されている傾向があります。
自分自身で手入力する部分はあまりないため、1～3分程度で調べられるのが魅力です。
すぐにでも価格を知りたい、今後の資金計画を立てるために簡易的に調べたいなどの目的に適しているでしょう。

あくまでも簡易的なものである

そもそも、簡易査定はあくまでも簡単に金額を調べる方法となっています。
そのため、実際に物件を見てもらったうえで査定するのとは、価格が異なってしまう点に注意しましょう。
もちろん簡易的とはいえ、物件情報を元に金額が案内される仕組みのため、その価格が全く信用できないわけではありません。
しかし、入力した情報だけでは、物件の実際に市場価値は明確には分からないのです。
たとえば、建物に水漏れやシロアリなどの瑕疵がある、見た目が古くなっているなど、品質に問題があったとします。
しかし、これらの情報は机上においては一切考慮されない仕組みになっているのです。
そのため、実際に物件を担当者の方に見てもらったとき、机上と訪問では異なる金額になる可能性があります。

不動産売却における訪問査定とは

訪問査定は、机上査定と全く違う方法でおこなわれるものなので、以下で具体的な特徴を解説します。
机上での方法とは違い、さまざまなメリットもあるため、うまく使い分ける必要があります。

直接物件を見てもらえる

訪問査定とは、実際に担当者が物件状態をチェックしたうえで金額を提示する方法です。
先述したように、建物の劣化状態をはじめとする正確な情報も考慮しているため、適正価格を調べられます。
直接担当者に質問・相談ができる特徴もあり、はじめて物件を売るので分からない点が多い方にも人気があります。

現金化を考えているならまずは準備を

たとえ簡易的に物件の価値を調べていたとしても、現金化をするのであれば、遅かれ早かれ訪問査定をおこなう流れとなります。
スムーズな現金化を目指すのであれば、より正確な価格で売り出す必要があると考えられます。
そのため、もし現金化を希望するのであれば、早めに業者へ相談するのがおすすめです。
また、スムーズに取引するのであれば、必要書類を可能な限り準備しておく必要があります。
たとえば、登記簿謄本や身分証明書などは、手続きにおいて必須の必要書類です。
また、物件について質問を受ける場合もあるので、正確に答えられるようにしておきましょう。
机上査定は、訪問査定よりも正確性は低いものの、目安を知るための指標としては役に立ちます。
すぐに業者へ相談できそうにない場合は、机上査定で目安をつけておくと資金計画を立てやすいでしょう。