不動産売却時に計算する減価償却費とは？計算方法や注意点を解説

不動産売却をすると、譲渡所得税がかかる場合がありますが、課税対象となる譲渡所得の計算には減価償却が関わってきます。
売主の方にとって、売却後の確定申告や課税の有無は気になるポイントですが、減価償却は疑問の解決のために知っておきたい要素です。
そこで今回は、不動産売却における減価償却とは何か、計算方法や減価償却費の注意点などとあわせて解説します。

譲渡所得を求めるときに必要！不動産売却における減価償却とは？

マイホームの売却をおこなう際、売却益にかかる税金の知識として、譲渡所得税や減価償却は押さえておきたい要素です。
まずは、減価償却の概要について解説します。

減価償却とは？

減価償却とは、一般的に事業のための会計で用いられている言葉で、資産の価値を経年に応じて減らす手続きを指します。
事業に使用するための車や機械など、一度に全額を計上するのではなく、毎年、価値の減少分にあたる金額を経費にして手続きをすることが可能です。
減価償却の狙いは、的確に事業経営を捉えることにあり、この減価償却の仕組みによって事業者も税金を安定して支払うことができるのです。
減価償却では、事業で用いられる資産を対象としていますが、例外的に個人のマイホームも対象となります。
しかし、不動産売却時の減価償却は、事業の会計上の手続きとは異なるものといえます。
不動産売却をする際に押さえておきたい「減価償却」とは、建築された年数にあわせて建物の価値を下げる方法です。
建物のみ対象となる理由は、不動産のなかでも建物は経年によって劣化が生じると考えられるからです。
マイホームが建っていても、土地は時間の経過によって劣化をすることがないため、減価償却の考え方が適用されません。
そして、「減価償却費」とは、建物の築年数に沿って価値の減少分を金額にしたものです。

減価償却費が関係する譲渡所得税

不動産売却によって発生する場合がある譲渡所得税を計算する際に、必要になるものが、減価償却費です。
建物だけではなく、土地や株式などを売ったときには、譲渡所得に応じて譲渡所得税がかかります。
譲渡所得とは、売却益のことです。
事業のために用いていた不動産に限らず、マイホームを売却した場合にも譲渡所得がプラスになれば所得税がかかり、確定申告も必要になります。
譲渡所得がマイナスになるケースでは、税金の支払いは生じません。
しかし、課税の有無を判断する際の注意点は、売却した金額がそのまま譲渡所得とされるわけではないことです。
譲渡所得は、売却額から取得費と売却時の費用を引いて求めます。
取得費とは、不動産の購入代金のほか、登録免許税や仲介手数料などです。
ただし、建物部分に対しては減価償却の考え方が適用されます。
取得した当時から売るまでに価値が減少している分を差し引いた金額で、計算をおこなうことが必要です。
このように、不動産売却をして譲渡所得を求めるときには、減価償却費の計算も関わってきます。

売却した不動産の減価償却費を求める！計算方法について

マイホームを売却して、譲渡所得を求める際には減価償却費の計算をおこなうことになります。
ここでは、不動産売却時によくおこなわれる減価償却費の計算方法と、確定申告が必要かを判断する方法について解説します。

自宅を売却したときの計算方法

減価償却費を計算する際の方法は、定額法と定率法のいずれかです。
マイホームの不動産売却をおこなった場合に採用するのは、定額法です。
定額法では、法定耐用年数で取得したときの試算の価格を割り、1年ごとに同じ金額の減価償却をおこないます。

減価償却費の求め方

自宅を不動産売却したとき、減価償却費を求める式は、「①建物の取得費×②0.9×③償却率×④経過年数」です。
①の取得費として当てはめる、建物の購入代金を確認します。
不動産の値段は、通常、土地と建物のそれぞれの部分の合計金額です。
建物部分だけを確認するには、売買契約書見ると土地部分と分けて明記している場合があります。
売買契約書で、建物部分のみが記載されていない場合には、消費税の金額から計算することも可能です。
その際は、「契約書に書かれている消費税÷消費税率＋消費税」で、建物の部分の購入代金を計算します。
なお、計算時には、不動産購入した当時に適用されていた税率を式に当てはめます。
次に、減価償却費を求める式で、②の「0.9」はそのままの数値を用い、ケースに応じた変更などはしません。
これは、法定耐用年数を超えてからも残る建物の残存価値10％を購入費用から差し引いたことにするために、0.9を掛けて計算します。
③の償却率は、不動産の構造や材質によって、当てはめる数値が変わってきます。
たとえば、一般的な一戸建て住宅のマイホームに多い木造の構造であれば、償却率に入れる数値は「0.031」です。
④の経過年数とは、不動産購入をして、売却に至るまで所有していた年数です。
経過年数に数か月の端数がある場合、6か月未満であれば切り捨て、6か月以上であれば切り上げます。
ここまで確認してきた①、③、④の数字を式に代入して計算すると、減価償却費がわかります。

確定申告の要否

不動産売却をして、確定申告が必要になる場合の申告期限は、売却の翌年の2月15日から3月15日の間です。
会社員の方は、通常は確定申告を自分でおこなうことがないため、売却をした翌年は忘れないようにおこなうことが注意点です。
基本的に、確定申告が必要かの判断は、譲渡所得を計算してプラスであれば手続きが必要となります。
一方、譲渡所得がマイナスやゼロであれば申告義務はないものの、申告をおこなうとそのほかの所得と損益通算できる可能性があります。
損益通算ができれば節税につながるため、売却益が生じなかったケースでも申告をすることがおすすめです。

不動産売却後に損をしない！減価償却の注意点

マイホームの売却時に関連する減価償却費について、損をしないために知っておきたい注意点があります。

概算取得費での計上

不動産売却をした場合、売ったお金から譲渡費用と減価償却費を差し引いた取得費を引き、譲渡所得を求めます。
建物については、購入代金などを合算した金額から減価償却費を引いたものが取得費です。
しかし、相続で代々受け継がれてきた不動産の場合や、購入したときから長い年月が経っている場合などは取得費が不明になっていないか注意が必要です。
取得費が正確に分からなくなっているときには、売却した金額の5％を概算取得費として計算することもできます。
概算取得費で計算する場合の注意点は、実際に支払った取得費のほうが高額な傾向にあることです。
つまり、概算取得費で計算すると、計上できる金額が実際よりも少なく、税負担が高額になる可能性あることが注意したいポイントです。
このような場合には、実際に支払った購入価額を示せる書類を準備して、税務署と相談するのもひとつの方法といえます。
提出した書類の信ぴょう性を税務署が認めれば、その取得費を適用して計算した申告手続きができます。

譲渡損失発生時の損益通算

不動産売却をして、譲渡損失が出たときには、損失分の金額をほかの不動産の譲渡所から差し引きくことが可能です。
注意したいのは、すべて控除できなかった場合に、残った損失分の金額は、給与所得といったほかの所得との損益通算はできない点です。
ただし、不動産の所有期間が5年超で得た長期譲渡所得で、マイホームを売って譲渡損失が生じた場合には、要件をクリアすると譲渡した年の給与所得などと損益通算できます。
控除しきれない損失分も、翌年以後3年の間は繰り越して差し引くことが可能です。

まとめ

不動産売却時の減価償却は築年数にあわせて建物の価値を下げる方法で、譲渡所得の計算で必要になるものです。
減価償却費の計算は、建物の取得費や経過年数などがわかれば、自分でおこなうこともできます。
減価償却費を差し引いた取得費が不明な場合は、概算取得費で計算することも可能ですが、その場合は税負担が大きくなる可能性が注意点です。