不動産の売却益とは？売却益の計算方法やかかる税金の節税方法を解説｜収益物件を購入するなら大阪市中央区にあるファーストヘッジ株式会社

▼ 不動産売却における「売却益」とは？
▼ 不動産の売却益や課される税金の計算方法とは？
▼ 不動産の売却益に課される税金の節税方法とは？
▼ まとめ

不動産の売却益とは？売却益の計算方法やかかる税金の節税方法を解説

不動産の売却時に発生する「売却益」には、所得税や住民税などの税金が課されます。
そのため、売却前に知っておくと、確定申告時に役立ちます。
本記事では、売却益とは何か、売却益の計算方法や課される税金の節税方法を解説しますので、不動産を売却予定の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における「売却益」とは？

この売却益とは、不動産を売却することにより生じる利益です。
「譲渡所得」とも呼ばれます。
売却益は単に売却価格と購入価格の差額ではなく、それぞれの取引に必要な諸費用を考慮した後の金額を指します。
具体的には、不動産を購入した際に発生した税金、仲介手数料などの購入関連費用と、売却時にかかる手数料やその他の手続き費用を売却価格から差し引いた後の金額が売却益です。
売却益は、実際に手元に残る利益であり、この利益に対して税金が課税されるわけです。

売却益は確定申告が必要

不動産の売却から得られる売却益（譲渡所得）については、確定申告が必要となります。
サラリーマンの方は、給与所得にかかる所得税や住民税が会社による源泉徴収によって管理されるため、確定申告をおこなう機会は少ないでしょう。
しかし、不動産の売却益は給与所得や事業所得とは異なり、申告分離課税として扱われるため、売却益が生じた場合、個人が自ら確定申告をおこなう必要があります。
確定申告の時期は、不動産を売却した年の翌年の2月16日から3月15日までの間です。
納税も確定申告の期間におこないます。
ただし、住民税に関しては、確定申告をおこなうと市区町村が納税額を決定し、後日納税者の元へ納付書が送付されます。
この納付書に基づいて、納税をおこなうのが一般的です。
住民税には、特別徴収と普通徴収があります。
特別徴収の場合は給与所得から差し引かれます。
普通徴収の場合は納付書に記載された期日までに4回に分けて納付する必要があるため、注意が必要です。
不動産の売却益が大きい場合、税金を支払えるよう、適切な資金計画を立てることが重要です。
どのくらい税金がかかるのかを把握し、準備をしておくと、不動産売却後に税金を支払うための現金が不足するような事態を防ぐことができます。

売却益に課される税金とは

不動産の売却益に課される税金は、以下の3つです。

●住民税：居住する自治体に納める地方税であり、都道府県民税と市町村民税が含まれる
●所得税：所得に対して課される国税
●復興特別所得税：東日本大震災からの復興財源を確保するために設けられた税金

不動産売却の際は、上記の3つの税金を総称して「譲渡所得税」と呼びます。
売却益に課される譲渡所得税は、申告分離課税となり、そのほかの所得と分けて計算する点に注意が必要です。
なお、復興特別所得税は2037年12月31日までとなり、所得税額に2.1%上乗せされます。

不動産の売却益や課される税金の計算方法とは？

譲渡所得税は不動産の売却益に対して課される税金です。
売却益が生じなければ、税金は発生しません。
したがって、売却益が発生したかどうかを把握するためには、その計算方法を理解することが重要です。

売却益の計算方法

不動産の売却益（譲渡所得）の計算式は、以下のとおりです。
売却益（譲渡所得）＝売却金額－（取得費＋譲渡費用）
「取得費」には、不動産の購入に際して支払った購入代金のほか、購入時に発生した印紙税や仲介手数料などの諸費用が含まれます。
建物の場合、時間の経過と共に価値が減少することを考慮し、購入時の価格ではなく、減価償却費を差し引いた金額を取得費として計上します。
居住用不動産の減価償却費の計算方法は、以下のとおりです。
減価償却費＝建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数
償却率は、建物の構造によって異なり、国税庁のホームページで確認できます。
「譲渡費用」とは、不動産を売却する際に必要となる費用のことです。
仲介手数料や土地の測量費用などが該当します。
この計算式を用いて売却益を算出することにより、譲渡所得税が発生するかどうかを判断することができます。

特別控除を差し引く

不動産の売却益に課される税金を軽減するためには、さまざまな控除制度を活用することが重要です。
控除制度を利用すると、実際に課税される譲渡所得を減少させることが可能です。
課税譲渡所得＝売却益（譲渡所得）－特別控除額
この課税譲渡所得がプラスの値である場合のみ譲渡所得税が課されます。
課税譲渡所得がゼロ以下である場合は、税金が発生しません。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間に応じて異なります。
不動産を売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」と分類され、以下の税率が適用されます。
長期譲渡所得：20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）
一方、所有期間が5年以下の場合は以下の「短期譲渡所得」の税率です。
短期譲渡所得：39.63%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%）
売却を検討する際には、所有期間を意識すると、節税につながります。
不動産の所有期間によって税率に大きな差が出るため、ご注意ください。

不動産の売却益に課される税金の節税方法とは？

不動産を売却する際には、可能な限り高値で売却し、手元に残る金額を最大化したいですよね。
しかし、売却益が大きいと譲渡所得にかかる税金も高額になる可能性があるため、節税対策についても十分な理解を深めておくことが重要です。
不動産売却に伴う税金を効果的に節税するためのポイントは、以下のとおりです。

①特別控除の特例を活用する

不動産の売却に際して適用可能な控除制度を利用することは、効果的な節税となります。
とくに以下の2つの特例が代表的な節税方法として挙げられます。

●居住用財産（マイホーム）の特別控除の特例
●相続空き家の特別控除の特例

居住用財産を売却した際に適用される特別控除は、譲渡所得から最大3,000万円の控除が可能です。
この控除を受けるためには、住まなくなってから3年が経過する年の12月31日までに売却する必要があります。
相続空き家を売却した際に適用される特例も同様に譲渡所得から最大3,000万円の控除が可能です。
適用するには、1981年5月31日以前に建築された建物であることや相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた方がいないことが条件です。
なお、相続空き家の特別控除の特例の適用期間は、2027年の12月31日までとなります。

②マイホームの軽減税率の特例

マイホームを10年を超える期間保有した後に売却する場合、通常の税率よりも大幅に低い税率が適用される特例です。
具体的には、譲渡所得の6,000万円以下の部分について、通常の20.315％の税率が14.21％に軽減されます。
適用するには、住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却が必要となります。

③売却損の損益通算の特例

不動産売却時に売却損失が発生する場合、税務上有利な措置として「損益通算」を活用することが可能です。
損益通算とは、不動産売却による損失をその年の他の所得（給与所得、事業所得など）から差し引いて、所得税の課税基準を低くする方法です。
損益通算により、全体の税負担が減少する効果があります。
また、損益通算をおこなってもすべての損失をその年で控除しきれなかった場合、未消化の損失は売却した年の翌年から3年間にわたってその他の所得から繰り越し控除することが可能です。
ただし、損益通算をおこなうためには、確定申告が必要です。