法人と個人では不動産売却の税金が違う？税金の計算方法や節税対策を解説

法人と個人では、不動産売却時の税金の種類や計算方法が異なります。
法人はすべての事業から生じた損益を合算し、個人は不動産売却利益のみで税計算を行うためです。
この記事では、法人での不動産売却に関する税金や計算方法、節税対策について詳しく解説します。

法人と個人で異なる不動産売却の税金の考え方

不動産を売却する際、法人と個人では収益や費用に関する考え方が大きく異なります。
法人化すると、特有のメリットと注意点があるため、これを理解しておくことで効果的な資産管理が可能となります。

法人による不動産売却の特徴

法人が不動産を売却する際には、法人全体の損益を合算した所得に基づく税金計算が行われます。
法人税、法人住民税、法人事業税がかかり、さらに建物には消費税が課税されます。
これは法人が課税事業者であるためです。
不動産売却益は会社全体の収益として計上され、他の事業の利益と合算して計算されます。
例えば、不動産売却で損失が出ると、会社の業績評価に影響を及ぼし、業績が悪化したと見なされる可能性があります。
したがって、購入価格や売却予定額、会社の売上状況を総合的に考慮する必要があります。
法人による不動産売却には、税負担が個人よりも高くなるため、税額の正確な把握が重要です。

個人による不動産売却の特徴

一方で、個人が不動産を売却する場合、税金の計算方法は法人とは異なります。
個人の場合、他の所得とは別に不動産売却で得た利益に対してのみ税金が課され、譲渡所得税という形で納税が必要です。
個人は所得の種類ごとに税金を計算し、収入を合算して考えることはありません。
また、個人が課税事業者でない場合、建物に消費税は発生しません。
ただし、不動産会社に仲介を依頼した際の手数料には消費税がかかります。
個人の不動産売却に関わる税金としては、「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」などが挙げられます。
これらの税額は売却金額に応じて決まるため、売却を検討する際には査定依頼をして金額を確認しておくことが大切です。

法人が不動産を売却する際にかかる5つの税金とその計算方法

法人が不動産を売却する際には、個人とは異なる税金がかかります。
法人の収益は全て合算して計算されるため、個別の所得ごとに分けて税額を計算する個人とは異なります。
続いては、法人が不動産売却時に負担する代表的な5つの税金と、それぞれの計算式について説明します。

法人税

法人税は、法人の全事業の損益を合算した所得に基づき課される税金です。
不動産売却で得た収益も他の事業の損益と合算されて計算されます。
例えば、他の事業で赤字が出ていれば、合算した結果が赤字の場合、法人税は課されません。
法人税の計算式は以下の通りです。

●法人税額 ＝ 所得 × 法人税率 − 控除額
●所得 ＝ 益金 − 損金

計算例

例えば、不動産売却で2,000万円の益金が出て、他事業で1,200万円の損金があったとします。
この場合の所得は次のように計算されます。
「所得 ＝ 2,000万円 − 1,200万円 ＝ 800万円」
次に、法人税率を20%とした場合の法人税額は以下の通りです。
「法人税額 ＝ 800万円 × 20% ＝ 160万円」
法人税率は法人の規模や種類により異なるため、事前に確認が必要です。

法人住民税

法人住民税は、法人の所在地に応じて地方自治体に支払う税金で、「法人税割」と「均等割」の2つで構成されます。
事業所が複数ある場合、それぞれの所在地に納付が必要です。
法人住民税は、赤字でも均等割部分は納税義務があります。

●法人住民税 ＝ 法人税割 + 均等割
●法人税割 ＝ 法人税額 × 税率

例として、都道府県で1.0%、市町村で6.0%といった税率が適用される場合が多いです。

均等割

均等割は、資本金や従業員数に基づき、事業の利益に関わらず支払う定額の税額です。
例えば、資本金1億円以下で従業員が50人以下の法人の場合、都道府県に5万円、市町村に12万円の均等割がかかります。

計算例

下記は法人税額160万円の企業で、資本金1億円以下・従業員50人以下の場合の計算例です。

●「法人税割 ＝ 160万円 × 1.0%（都道府県） + 160万円 × 6.0%（市町村）」
●都道府県分：1.6万円
●市町村分：9.6万円
●「均等割：都道府県5万円、市町村12万円」
●「法人住民税 ＝ 1.6万円 + 9.6万円 + 5万円 + 12万円 ＝ 28.2万円」

法人事業税

法人事業税は、法人の所得に対して課される税金で、事業で収益が出た場合のみ納付が必要です。
法人の規模や所在地により税率が異なるため、該当する税率を確認する必要があります。
法人事業税 ＝ 所得 × 法人事業税率

計算例

上記の所得800万円に法人事業税率3.5%を適用した場合の計算例です。
「法人事業税 ＝ 800万円 × 3.5% ＝ 28万円」

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書などに収入印紙を貼り納税する税金です。
契約金額に応じて税額が異なります。
また、不動産売買契約書に対しては、2027年3月31日までは軽減税率が適用される場合があります。

●契約金額500万円超〜1,000万円以下：1万円（軽減税率適用で5,000円）
●契約金額1000万円超〜5000万円以下：2万円（軽減税率適用で1万円）
●契約金額5000万円超〜1億円以下：6万円（軽減税率適用で3万円）
●契約金額1億円超〜5億円以下：10万円（軽減税率適用で6万円）

計算例

不動産の売買契約額が5,000万円の場合、軽減税率が適用されると印紙税は以下の通りです。
「印紙税額 ＝ 3万円」

消費税

消費税は、建物の売却にかかる税金で、土地には課税されません。
また、仲介手数料や司法書士への報酬にも消費税がかかります。
法人が不動産を売却する場合、建物部分に消費税が上乗せされるため、個人よりも総額が高くなる場合があります。

計算例

売却金額が土地4,000万円、建物1,000万円（税抜）の場合、建物には10%の消費税がかかります。
「消費税額 ＝ 1,000万円 × 10% ＝ 100万円」
この結果、土地と建物を合わせた総額は以下のようになります。
「総売却額 ＝ 4,000万円（非課税） + 1,000万円 + 100万円（消費税） ＝ 5,100万円」
法人が売主の場合は建物に消費税が上乗せされるため、売却時には価格設定に注意が必要です。

法人ならではの不動産売却でできる節税対策

法人には、税負担を軽減するための独自の節税対策があります。
最後に、法人の税制や会計処理の柔軟性を活かし、合法的に節税を行う方法について解説します。

節税対策①新しい物件の購入

不動産売却後に新たな物件を購入し、その建物の減価償却費を計上することで節税が可能です。
減価償却費を損益に計上することで利益を減らし、法人全体の税負担を軽減します。
特に耐用年数の短い木造や鉄筋コンクリート造の物件は効果的です。

節税対策②利益分散による税率軽減

法人は、得た利益を他の所得と合算できるため、退職金などの支払い利益を分散することで、法人全体の税負担を軽減する方法があります。
ただし、受け取る側の税金も考慮し、慎重に計画を立てましょう。

節税対策③設備投資による控除

法人は特定の事業設備に投資することで、特別償却として、通常の減価償却費に加えて計上でき、証明書の取得など事前の確認が必要です。
対象は最新モデルや生産性向上に寄与する設備で、適用には証明書の取得や申請が必要です。
法人ならではの節税対策を活用し、賢く税負担を軽減しましょう。

まとめ

法人と個人で不動産売却時の税金は大きく異なり、法人には法人税、住民税、事業税、消費税、印紙税が課され、利益は合算計算されます。
一方、個人は不動産譲渡所得税が中心で、他の所得と分けて計算されるのが特徴です。
また、法人ならではの節税対策として、不動産購入による減価償却、利益分散、設備投資控除などがあり、これらを活用することで税負担を抑えつつ、資産管理が可能です。