空き家を相続したら相続税はどうなる？計算方法と節税対策も解説！

亡くなった方から財産を相続したら相続税が発生しますが、空き家の扱いがどうなるのか気になってはいませんか。
人が住んでいる家とは扱いが異なるうえ、対策を講じなければ、支払う税金が増える可能性があります。
今回は、空き家の相続税はどうなるのか、計算方法や対策を解説するので、参考にしてみましょう。

空き家の相続税はどうなる？

相続税には基礎控除があり、遺産総額が基礎控除を超えた場合は、空き家でも税金の支払いが必要です。
人が住んでいない建物であっても、財産には変わりないため、税金がかかります。
相続の際に空き家に対する税金がどうなるのかわからないと、税額を決めるときに慌てる可能性があります。
あらかじめ、税金面での扱いを覚えておきましょう。

空き家の相続税は高くなる

誰も住んでいない家は、小規模宅地等の特例が使えず、支払う相続税が高くなります。
不動産の場合は、評価額が課税遺産総額に加わります。
小規模宅地等の特例を利用すれば、土地の評価額を大幅に減らせますが、その制度が利用できず、評価額が高くなるわけです。
亡くなった方が所有していた場合でも、住んでいた方が亡くなった場合でも、制度は利用できません。

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、住宅があった土地のうち330㎡までの部分の評価額を80%減らせる制度です。
もし、土地の評価額が4,000万円であれば、80%減額して800万円となります。
評価額が下がれば、支払う税金も少なくなり、基礎控除額を超えなくなる可能性もあります。
亡くなった方が空き家として所有していたり、住んでいた方が亡くなったりした場合は、制度を利用できません。
小規模宅地等の特例は、人が住んでいた土地を相続した際に、相続人が安心して住み続けるための制度だからです。

利用できるケースもある

小規模宅地等の特例を利用でき、評価額を下げられるケースもあるため、覚えておきましょう。
1つ目は、被相続人が要介護・要支援の認定を受けたために、違う場所に住んでいた場合です。
介護を受けるために施設に入所する場合は、家を留守にしているとみなされるため、小規模宅地等の特例を利用できます。
2つ目は、賃貸に出していた場合です。
減額の割合や利用できる面積は異なりますが、評価額を下げる特例は賃貸に出している土地にも利用できます。

空き家の相続税の計算方法

空き家の相続税の計算方法は、普通の家とは異なります。
相続の際にスムーズに計算できるように、覚えておきましょう。

基礎控除を引いて課税遺産総額を決める

相続税の計算方法は、まず基礎控除の計算から始まります。
基礎控除額は、3,000万円 + (600万円 × 法定相続人の数)です。
相続人が配偶者と子ども3人だった場合は、3,000万円 + (600万円 × 4人)で、5,400万円です。
もし、相続放棄した方がいれば、その方も数に入れて計算します。
子ども3人のうち1人が相続放棄しても、法定相続人は配偶者と子ども3人で合計4人となるため、上記の計算になります。
遺産総額が5,400万円を超えれば、相続税を払わなくてはいけません。
もし、相続財産のなかに、評価額が6,000万円の財産があれば、基礎控除を超えるため税金を支払うわけです。
誰も住んでいない家だと、評価額を下げる特例が使えないため、基礎控除を超える可能性があります。

税率をかけて税額を計算する

相続財産の評価額と基礎控除額がわかったあとは、税率をかけて計算します。
税率は、基礎控除額を引いたあとの課税遺産総額によって異なるため、注意してください。
1,000万円以下であれば10%、1,000万円を超えて3,000万円以下であれば15%です。
また、1,000万円を超えて3,000万円以下の場合は、50万円の控除があります。
課税遺産総額が高ければ高いほど、税率も高くなるため、覚えておきましょう。
基礎控除額が5,400万円で、評価額が6,000万円の土地建物のみであれば、課税遺産総額は600万円です。
600万円に10%をかけて、60万円が税金の支払い額となります。
複数の相続人がいる場合は、課税遺産総額を法定相続割合で按分してから、税率をかけて税額を計算します。
そのあとに税額を合計して、実際の遺産取得割合で按分しなければいけません。

小規模宅地等の特例を使った場合の計算方法

評価額が6,000万円の土地で、小規模宅地等の特例を利用できた場合は、評価額が下がります。
ただし、小規模宅地等の特例は330㎡までしか使えません。
面積が300㎡であれば、敷地全体に小規模宅地等の特例が使えるため、6,000万円から80%減額で1,200万円です。
もし、面積が500㎡であれば、330㎡の部分までしか制度を利用できません。
それにより、6,000万円から6,000万円×330/500×80%を差し引いて、評価額が2,832万円となります。

空き家の相続税の対策

小規模宅地等の特例を利用できなくても、さまざまな節税方法があります。
誰も住んでいない住居を相続した場合は、以下の4つが利用できるため、参考にしてはいかがでしょうか。

賃貸に出して特例を使う

相続発生前であれば、誰も住んでいない家を賃貸に出すという対策があります。
被相続人が賃貸に出した土地を相続して、相続人も賃貸をおこなう場合は、200㎡までは50%の評価減が可能です。
こういった制度を貸付事業用宅地等の特例と呼び、小規模宅地等の特例よりも減額割合は下がりますが、節税になります。
ただし、貸付事業用宅地等の特例は、被相続人が生前のときでなければ利用できません。
平成30年4月1日以降は、相続開始時点までに3年以上賃貸を継続しなければいけないからです。
相続が発生したあとに家を賃貸に出しても、節税対策にはなりません。

同居して特例を使う

まだ被相続人となる方が生きていれば、相続人となる方が同居すると節税になります。
相続人が同居親族であれば、小規模宅地等の特例の利用対象になるからです。
親が被相続人となる場合は、親が住んでいる家に引っ越しましょう。
ただし、住民票を移しただけで生活拠点が別の場所にある場合や、一時的な同居の場合は利用できません。
しっかりと、被相続人が持っている家に生活拠点を移さなくてはいけません。

生前の売却で所得税の特例を使う

被相続人が亡くなると空き家になる場合は、その家を売却することで節税となる場合があります。
なぜなら、マイホームの売却の際の譲渡所得税には、特別控除の特例があるからです。
取得費用を差し引いても譲渡所得税があった場合は、3,000万円を控除できます。
4,400万円で売れた家の取得費用が1,400万円で3,000万円の譲渡所得があっても、そこから3,000万円を引けるわけです。

相続発生後であれば売却

相続開始後であるため、小規模宅地等の特例が使えず、賃貸としても使っておらず制度が利用できないケースがあります。
制度が利用できない場合は、売却してしまうのがおすすめです。
譲渡所得の3,000万円控除の特例は、すでに空き家になっている家を売却した場合でも適用できます。
ただし、売却価格が1億以下・土地建物両方を相続するなどの条件があります。
また、相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却しないと制度を利用できないため、期限に注意してください。

まとめ

空き家であっても、相続税の基礎控除額を超えた場合は、税金の支払いが必要です。
空き家の場合は、小規模宅地等の特例が利用できないため、税額が高くなるおそれがあります。
相続税は、申告期限や納付期限の管理も大切なので、早めの段階から手続きを確認しておきましょう。