共有名義の相続登記とは？手順と共有名義のデメリットを解説
不動産相続した場合は、名義を変更するための相続登記が必要です。
共有名義で相続すると、単独名義の不動産よりも登記の手続きが複雑になるため、手続き方法に注意が必要です。
そこで今回は、共有名義の相続登記とはなにか、手続きの手順や共有名義で相続するデメリットを解説しますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。
共有名義の相続登記とは
遺産に不動産が含まれており、相続人が複数いる場合は、共有名義の相続登記の選択肢があります。
しかし、この共有名義の相続登記とはそもそもどのような手続きなのか、ご存じでなる方は多いはずです。
ここでは、「共有名義とはなにか」「共有名義で相続登記した場合の法律関係」「共有名義の相続登記ができる方」に分けて解説します。
共有名義とはなにか
共有名義とは、2人以上で不動産を共有することを指します。
相続においては、不動産以外の遺産がなく、相続人間での公平な分割が難しいため、共有名義を選択することがあります。
遺産分割協議の結果、持分を決定する場合もあれば、協議がまとまらず最終的に法定相続分に基づいた共有持分となることもあるでしょう。
たとえば、父親が亡くなり、母親と2人の子どもの共有名義になる場合、母親が2分の1、子どもがそれぞれ4分の1ずつの持分を持つのが法定相続分の割合です。
共有名義を選択した場合、権利や使用の範囲において単独名義とは異なる点があります。
共有名義で相続登記した場合の法律関係
共有名義の場合、複数の相続人はそれぞれの持分に応じて不動産を使用します。
持分を有していれば、不動産全体を使用できますが、占有してほかの共有者が使用できない状態にすることは認められません。
不動産を賃貸に出した場合、賃料は持分に応じた割合で分配されます。
また、不動産全体の売却や改良をおこなう場合は、ほかの共有者の同意が必要です。
共有名義の相続登記ができる方
相続した不動産の権利が法的に認められるためには、相続登記が必要です。
共有名義で相続登記をおこなうと、共有者全員に登記識別情報通知書が発行され、権利の証明となります。
共有名義の相続登記をおこなうのは、相続人本人または委任を受けた第三者です。
第三者に委任する場合は、相続登記申請書類に委任状を添付する必要があります。
報酬を受け取って代理申請をおこなうことができるのは、司法書士や弁護士などの資格者に限られていることに注意が必要です。
共有名義の相続登記の手順
ここでは、共有名義の相続登記の手順として「相続人の特定」「不動産の調査」「書類の収集」「登記申請」の4ステップに分けて解説します。
手順①相続人の特定
遺産分割の手順は、まず相続人の範囲を特定することです。
戸籍を取得し、被相続人との続柄を基に相続人を漏れなく特定した後、遺産分割協議をおこないます。
遺産分割協議により不動産の共有が決定した場合は、登記のために相続人全員の住民票の写しも準備しましょう。
手順②不動産の調査
2つ目のステップとして、登記する不動産について調査をおこないます。
登記簿謄本を取得し、被相続人の所有権や抵当権の有無などを確認しましょう。
登記簿謄本は不動産の地番などの情報がわかれば、全国の法務局で取得できます。
また、法務省運営の「登記・供託オンライン申請システム」からオンラインで取得することも可能です。
被相続人の所有していた不動産がどこにあるかわからない場合は、市町村単位まで絞れれば「名寄帳」から調べることができます。
名寄帳は、不動産の存在する役所の税務課で取得できます。
役所が管轄する範囲内で、被相続人が所有している不動産の一覧を確認できるため、複数の不動産を所有しているかどうかの確認にも役立つでしょう。
手順③書類の収集
相続人と不動産についての情報収集が完了したら、相続登記の申請に向けた準備をおこないます。
相続登記の申請に必要な書類の例は、以下のとおりです。
●遺言または遺産分割協議書
●相続人全員の戸籍謄本
●被相続人の住民票の除票
●法定相続人の印鑑証明書
●固定資産評価証明書
主に必要となるのは、被相続人と相続人、不動産に関する書類です。
また、遺産分割協議により共有名義の登記を決定した場合は、全員分の印鑑証明書も必要です。
手順④登記申請
必要書類が集まったら、登記申請書を作成して法務局に提出します。
登記申請書の記入方法は法務局のホームページに公開されているため、参照すると良いでしょう。
相続登記の申請方法には、窓口申請、郵送申請、オンライン申請の3種類があります。
窓口申請する場合は、管轄の法務局に出向く必要があります。
相続する不動産の管轄は、法務局のホームページで調査することが可能です。
申請時には、登録免許税を納める必要があります。
また、相続登記をおこなうと、翌年以降の固定資産税の支払いも必要となるでしょう。
共有持分の場合、代表者1人に納付書が送付されますが、共有者全員が支払い義務を持ちます。
共有名義で不動産を相続するデメリット
共有名義で不動産を相続すると、単独名義の不動産では起こらないデメリットが生じる場合があるため、慎重な決定が重要です。
ここでは、主なデメリットとして以下の3つを解説します。
デメリット①揉め事になりやすい
不動産を共有していると、使用や処分に関して揉め事が生じやすい点がデメリットです。
不動産の管理はほとんど一人が負担しているにもかかわらず、ほかの共有者が売却費用や賃料を執拗に求めるため、トラブルになることがあります。
また、固定資産税の納付書は代表者1人に送付されるため、ほかの共有者が支払いを免れ、代表者がその負担を抱えることもよく見られるトラブルの一つです。
共有者の1人が亡くなって相続が生じると、共有持分はさらに細分化されることになります。
たとえば、3分の1の持分を持つ共有者が亡くなり、妻と2人の子どもに相続されると、妻は6分の1、子どもは12分の1の持分になります。
共有者の代替わりが続くと、共有持分の細分化が加速し、収拾がつかなくなる恐れがあるでしょう。
共有者の数が増えることで、意見をまとめることが一層難しくなり、トラブルが生じやすくなる原因となります。
デメリット②共有名義の解消には費用がかかる
一度共有名義にしてしまうと、解消には費用がかかります。
共有者のうちの1人に持分を移転する場合、登記費用や贈与税が必要です。
相続時に単独で不動産を取得する場合よりも税金が高額になることが多く、取得者にとって大きな負担となります。
土地を分筆し、それぞれの単独名義にする方法もありますが、分筆にも費用がかかります。
共有者間のトラブルが発生しない場合でも、ライフステージの変化により共有名義の解消が必要な状況が生じる可能性があるため、あらかじめ十分に考慮しておくことが重要です。
デメリット③売却が難しくなる
共有名義の不動産の売却は、単独名義に比べて手続きが複雑です。
売却には共有者全員の同意が求められます。
売却自体には同意していても、最低売却価格や仲介を依頼する不動産会社の選定、売却活動の方法などで意見が分かれる可能性があります。
共有者のうち1人が行方不明であったり、権利書を紛失していたりする場合、手続きはさらに複雑になるでしょう。
誰も使用しない不動産を相続した場合、共有名義にしておくのではなく、早めに売却した方が後々の手間や費用を節約できる可能性があります。
まとめ
共有名義の相続登記とは、複数人で不動産を相続する場合におこなう名義変更の手続きです。
手続きの手順としては、初めに相続人と相続する不動産を特定し、必要書類を集めてから法務局に申請します。
共有名義は、共有者同士のトラブルが起きやすい点や売却が難しくなる点などがデメリットです。
