相続は現金か不動産かどっちが得？メリット・デメリットを交えながら解説
両親が不動産を遺して亡くなった場合、相続人は遺産として不動産を相続することになります。
不動産をそのまま相続するか、それとも売却して現金化してから相続するか、相続人にはどっちが得なのか気になるところです。
そこで今回は、相続方法として現金と不動産のどっちが得か、それぞれのメリットとデメリットを参考にしながら解説しますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。
現金での相続か不動産の相続どっちが得か
現金と不動産のどっちが得かで相続方法を決めるなら、不動産での相続がおすすめです。
現金ではなく不動産を相続するほうが得といえる背景にあるのが相続税です。
不動産を相続すると相続税額が安くなる
相続方法として、現金ではなく不動産を選択することで、相続税を抑えることができます。
その理由は、相続税の評価額における差異にあります。
相続税は相続する遺産の評価額をもとに決定されますが、現金を相続する場合、その評価額は現金の全額です。
一方、不動産を相続する場合、その評価額は不動産の時価の約70％程度に減額されます。
たとえば、4,000万円を現金で相続すると4,000万円全額に相続税がかかりますが、不動産の場合は評価額が2,800万円となり、相続税対象額を抑えることが可能です。
さらに、相続する不動産が賃貸物件として運用されている場合や、特例制度の要件を満たす場合は、相続税評価額をさらに減額することができます。
そのため、手元に残す資産を増やしたい場合、不動産での相続を選ぶことが有効な手段といえます。
相続税を実際に計算する仕組み
実際に納める相続税額を把握するためには、相続税の計算方法を理解することが重要です。
相続税額を計算するには、まず被相続人が遺した財産の合計額を算出します。
現金は全額、不動産の場合は時価の約70％を加算しましょう。
合計額を算出したあと、以下の計算式を用いて基礎控除額を差し引きます。
3,000万円 ＋ 法定相続人数 × 600万円
基礎控除額を差し引いたあとに残った額には、その余剰分に相続税率を掛け、税率ごとに定められた控除額を差し引いて相続税額を算出します。
相続税率は国税庁のホームページに掲載されている数値を参考にしてください。
たとえば、1億円の現金を1名が相続する場合、基礎控除額3,600万円を差し引いた後の6,400万円が相続税の課税対象となります。
課税対象額が5,000万円超～1億円以下の場合、相続税率は30％、控除額は700万円です。
したがって、相続税額は6,400万円 × 0.3 － 700万円 ＝ 1,220万円となります。
一方、購入価格が1億円の不動産の場合、評価額は70％相当となるため、基礎控除額を差し引くと課税対象額は3,400万円となります。
国税庁のホームページによれば、この場合の相続税率は20％、控除額は200万円で、相続税額は480万円です。
したがって、相続税を基準に考えると、不動産の方が有利であるといえます。
現金ではなく不動産を相続するメリットとデメリット
相続税でみれば現金よりも不動産を相続したほうが得ですが、不動産相続にはメリットだけではなくデメリットもあります。
不動産相続のメリット①賃貸物件として活用すると得
賃貸物件として活用している不動産を相続すると、相続税評価額が下がり、結果的に納める相続税額を抑えることができます。
さらに、借主から毎月賃料収入を得ることができるため、収入増につながるメリットもあります。
空室が少ないほど賃料収入も増えるため、満室に近い状態で賃貸物件を相続できれば、より多額の収入が得られるでしょう。
不動産相続のメリット②特例制度適用時の節税効果が高い
小規模宅地等の特例を適用して不動産を相続する場合、相続税評価額を最大80％減額することができます。
たとえば、相続する不動産の評価額が4,000万円の場合、特例適用後の評価額は800万円まで減額可能です。
ただし、小規模宅地等の特例を適用するためには、土地が以下の4つのいずれかに該当する必要があります。
●特定居住用宅地等
●特定事業用宅地等
●貸付事業用宅地等
●特定同族会社事業用宅地等
さらに、4種類それぞれに異なる適用要件が設けられているため、不動産での相続を選択する前によく確認することが大切です。
不動産相続のデメリット①売却には全相続人の同意が必要
相続人が2名以上で不動産を複数名で相続した場合、すべての相続人から同意を得なければ売却手続きは開始できません。
相続人の間で話し合いをおこない、誰か1名でも反対すれば売却はできず、継続して不動産を所有し続けなければなりません。
不動産を遺産として相続する場合、売却するかどうか、売却への同意が得られるか、また売却のタイミングについて事前に話し合っておくことが重要です。
意見をまとめておけば、実際に相続後も売却手続きをスムーズに進めることができます。
不動産ではなく現金を相続するメリットとデメリット
不動産の相続と同様、現金で相続する場合にもメリットとデメリットがあります。
現金相続のメリット①遺産分割協議をスムーズに進められる
現金での相続には、遺産分割協議がスムーズに進むというメリットがあります。
不動産を相続すると、公平な分割が難しくなり、遺産分割協議がまとまらない恐れがあります。
現金であれば、不動産とは異なり1円単位で平等に分割できるため、相続人間で公平性に関する不満が生じる可能性を抑えやすくなるでしょう。
遺産分割協議を円滑に終わらせたい場合、現金での相続が有利であるといえるでしょう。
現金相続のメリット②複数のパターンから使い道を選択できる
不動産とは異なり、現金で相続する場合、幅広い選択肢の中から使い道を選べる点が大きなメリットです。
生活費や子どもの学費に充てたり、住宅ローンの残債がある場合には返済資金として使用したりするなど、さまざまな用途に活用できます。
相続税が発生した場合、相続した現金から納税することも可能です。
また、不動産を売却して現金化する方法を選ぶと、売買契約を締結するまで現金を受け取ることはできません。
不動産の売却が長引くほど、現金が手元に入るタイミングも遅くなります。
現金で相続すれば、不動産を売却するよりも早く受け取れるため、急にまとまった金額が必要な場合には現金で相続する方が有利でしょう。
現金相続のデメリット①相続税が高い
現金での相続を選択する最大のデメリットは、相続税の高さです。
不動産の場合、相続税評価額が時価の70％となるほか、賃貸物件として活用している状態で相続すれば、さらに評価額を下げることができます。
また、小規模宅地等の特例が適用されると、最大80％の減額が可能となり、納税額を大幅にカットできる場合もあります。
しかし、現金は全額が相続税評価額に該当するため、基礎控除額を超える現金を相続する場合、相続税が高額になる可能性があるでしょう。
不動産とは異なり、現金は節税にはならないため、少しでも多くのお金を相続で受け取りたいと考える方には大きなデメリットとなるでしょう。
まとめ
相続方法として現金と不動産のどっちが得か考えた場合、節税効果の高さを優先するなら不動産が得です。
ただし、相続人が複数のケースでは売却困難になるおそれがあり、一筋縄ではいかないこともあるでしょう。
現金での相続は遺産分割協議がまとまりやすい一方、節税効果はないため、どっちが得かよく検討して選択することが大切です。
