オーナーチェンジ
【オーナーチェンジとは？】
一言でいうと、入居者がいる状態の賃貸物件を、次のオーナーに売却することです。
オーナーチェンジは、アパートやマンション、戸建てなどの賃貸物件に、すでに賃貸借契約を結んでいる入居者がいる状態で、物件の所有権が新しいオーナーに移ることを指します。これは、不動産投資においてよく見られる取引形態です。
通常の居住用物件の売買とは異なり、売却後も入居者との賃貸借契約はそのまま引き継がれます。そのため、新しいオーナーは物件を購入した直後から家賃収入を得ることができ、投資目的で購入する人にとって大きなメリットとなります。
【オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット】
メリット
- 購入直後から家賃収入がある：空室期間がないため、購入したその日から家賃収入を得ることができ、安定した収益が見込めます。
- 入居者募集の手間がかからない：入居者がすでにいるため、入居者募集のための広告費や手間がかかりません。
- 比較的安価な場合がある：居住用物件として売却するのに比べ、入居者がいることで買主が限定されるため、価格が安くなることがあります。
デメリット
- 契約内容を自由に決められない：既存の賃貸借契約を引き継ぐため、家賃や契約内容をすぐに変更することはできません。
- 自己居住用には向かない：自分が住む目的で購入することはできません。
- 入居者とのトラブルリスク：入居者の質が悪かったり、家賃滞納があったりする場合、そのトラブルを引き継ぐリスクがあります。
- リフォームなどがしにくい：入居者がいるため、大規模な修繕やリフォームを自由に行うことが難しいです。
【オーナーチェンジ物件を購入する際の注意点】
オーナーチェンジ物件を購入する際には、以下の点に注意して確認しましょう。
- 賃貸借契約の内容：家賃や共益費、敷金・礼金の額、契約期間、更新料の有無など、賃貸借契約書の内容をしっかりと確認します。
- 入居者の情報：家賃の支払い状況や入居者の人物像など、管理会社から情報を提供してもらい、リスクがないか確認します。
- 物件の状態：内部を見られないことが多いため、外観や共用部分だけでなく、管理会社からの修繕履歴なども確認し、将来的な修繕費用を見積もっておきます。
まとめ
オーナーチェンジは、投資用物件として購入直後から収益を得られるという大きな魅力があります。しかし、既存の契約や入居者の情報を引き継ぐため、トラブルのリスクも伴います。物件や入居者の情報をしっかりと確認し、信頼できる不動産会社や管理会社と連携して、慎重に検討することが大切です。
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