瑕疵担保責任｜収益物件を購入するなら大阪市中央区にあるファーストヘッジ株式会社

瑕疵担保責任について

一言でいうと、売買された物件に隠れた欠陥（瑕疵）があった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。

瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）は、民法改正（2020年4月1日施行）によって**「契約不適合責任」**に名称が変更されました。しかし、不動産業界では依然として旧名称が使われることも多いため、両者の違いを理解しておくことが重要です。

この責任は、引き渡された物件が、契約書に記載された内容や、通常備わっているはずの品質・性能を満たしていなかった場合に発生します。例えば、契約時には分からなかった雨漏りやシロアリ被害などが、引き渡し後に見つかった場合、売主がその責任を負わなければなりません。

「契約不適合責任」では、買主は売主に対して以下の4つの権利を行使できます。

売主に対し、契約内容に適合しない部分の修補や、代わりの物の引き渡しを請求できます。例えば、雨漏りが見つかった場合、その修理を請求することができます。

買主は、相当な期間を定めて追完を求めたにもかかわらず、売主が対応しない場合に、代金の減額を請求できます。

契約不適合によって買主に損害が発生した場合、売主の責任の有無にかかわらず、その損害賠償を請求できます。

契約不適合が重大で、契約の目的を達成できないと判断される場合に、契約を解除できます。

契約不適合責任を問える期間は、売主が宅地建物取引業者（プロ）か、個人（アマチュア）かによって異なります。

売主が宅地建物取引業者の場合：引き渡し日から**最低2年間**、契約不適合責任を負うことが法律で義務付けられています。
売主が個人の場合：期間の定めは任意で、契約書に記載されていなければ、買主が不適合を知ってから1年以内に売主へ通知すれば、権利を行使できます。個人間の売買では、この責任を免除する特約を設けることも多いです。

物件購入の際は、重要事項説明書で「契約不適合責任」の期間や範囲がどのように定められているかを、しっかりと確認することが重要です。