既存不適格建築物
【既存不適格建築物とは？】
一言でいうと、建築時には合法だったが、その後の法改正によって現在の法律や条例に合わなくなってしまった建物です。
既存不適格建築物（きそんふてきかくけんちくぶつ）は、建築基準法などの法改正によって、現在の新築基準を満たしていない建物のことです。例えば、建ぺい率や容積率、耐震基準などが過去と現在で変わった結果、法律に「不適合」な状態になってしまいます。
しかし、法律が遡って適用されることはないため、建築当時の法律を守っていれば、その建物を引き続き使用することは可能です。既存不適格建築物であることは違法な建物ではないため、すぐに建て替えを求められることはありません。
【既存不適格建築物と違法建築物の違い】
既存不適格建築物と違法建築物は、似ているようで全く異なります。
- 既存不適格建築物：建築当時は合法だったが、後からの法改正で現在の基準に合わなくなった建物。
- 違法建築物：建築当時から法律や条例に違反して建てられた建物。
違法建築物は是正指導の対象となりますが、既存不適格建築物はそのまま使い続けることができます。ただし、増築や大規模な修繕を行う際は、現在の法律に合わせて建物の状態を改善する必要があるため、注意が必要です。
【既存不適格建築物の注意点】
既存不適格建築物には、以下のような注意点があります。
- 建て替えが難しい場合がある：既存の建物と同じ規模で建て替えることができない場合があります。例えば、現在の建ぺい率や容積率の基準を超えている場合、建て替え後は建物の規模が小さくなる可能性があります。
- 融資の審査が厳しくなることがある：既存不適格建築物である場合、金融機関によっては担保評価が低くなったり、住宅ローンの審査が厳しくなったりすることがあります。
- 売却が難しくなる場合がある：買い手が見つかりにくい、あるいは売却価格が相場よりも低くなることがあります。
まとめ
既存不適格建築物は、違法建築物とは異なり、そのまま使い続けることができる建物です。しかし、増築や建て替え、売却を検討する際には、現在の法律に合わせて対応しなければならないため、さまざまな制約が発生します。
中古物件を購入する際は、その建物が既存不適格建築物であるかどうかを事前に確認し、将来の建て替えやリフォーム、売却の可能性を考慮して慎重に判断することが大切です。
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