実測売買
【実測売買とは？】
一言でいうと、実際に土地を測量して、その正確な面積に基づいて売買代金を確定させる取引方法です。
実測売買（じっそくばいばい）は、土地の売買契約を結ぶ際に、契約後に測量を行い、測量によって確定した面積（実測面積）を基準に売買代金の精算を行います。契約書には「土地の実測面積を求積し、その結果に基づき売買代金を精算する」という特約が明記されます。
この方法では、登記簿上の面積（公簿面積）と実際の面積に誤差があったとしても、その誤差によって代金が変わることはありません。そのため、買主は安心して正確な面積の土地を購入できます。
【実測売買と公簿売買の違い】
実測売買と対になる取引方法に**公簿売買**があります。両者の主な違いは以下の通りです。
| 項目 | 実測売買 | 公簿売買 |
|---|---|---|
| 面積の基準 | 測量によって確定した実測面積 | 登記簿上の公簿面積 |
| 代金の精算 | 面積に差異が生じた場合、精算する | 面積に差異が生じても精算しない |
| 測量の有無 | 必ず行う | 原則として行わない |
| 境界線の確認 | 確定した境界標を設置する | 原則として行わない |
実測売買は、手間や費用がかかる反面、取引の安全性が高いのが特徴です。
【実測売買のメリット・デメリット】
メリット
- 正確な面積で取引できる：
登記簿の面積と実際の面積に誤差があっても、代金は実測面積に基づいて精算されるため、トラブルを未然に防げます。
- 境界トラブルを回避できる：
測量によって隣地との境界線を確定させ、境界標を設置するため、将来的な近隣トラブルを防ぐことができます。
- 融資審査が通りやすい：
金融機関は、面積や境界が明確な土地を担保として評価しやすいため、住宅ローンなどの審査が通りやすくなります。
デメリット
- 測量費用がかかる：
土地家屋調査士に測量を依頼するため、数十万円程度の費用が発生します。通常は売主が負担しますが、交渉次第では買主との折半になることもあります。
- 取引に時間がかかる：
測量作業が必要なため、契約から引き渡しまでに時間がかかります。
まとめ
実測売買は、土地の面積や境界を正確に確定させることで、安心して取引を進められる方法です。費用と時間はかかりますが、将来のトラブルを回避できるという大きなメリットがあります。特に、住宅を建てる予定の土地を購入する際は、実測売買を選択することが一般的です。
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