利回り
【利回りとは？】
一言でいうと、投資したお金に対して、1年間でどれくらいの利益が得られるかを示す割合のことです。
利回り（りまわり）は、不動産投資において、物件の収益性を判断する上で最も重要な指標の一つです。物件の購入価格や建築費用などの投資額に対して、年間で得られる家賃収入などの収益がどれくらいの割合になるかをパーセント（%）で示します。利回りが高いほど、投資効率が良いと判断されます。
しかし、利回りには、計算方法によっていくつかの種類があり、それぞれ意味が異なるため、正確に理解しておくことが大切です。
【利回りの主な種類】
不動産広告でよく見かけるのは、「表面利回り」と「実質利回り」の2つです。
表面利回り（グロス利回り）
表面利回り（ひょうめんりまわり）は、年間の家賃収入を単純に物件の購入価格で割って計算する、最も簡単な利回りです。物件の収益性を大まかに把握するために用いられます。
表面利回り（％） = 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100
しかし、この計算方法には、管理費や修繕費、固定資産税などのランニングコストが含まれていないため、実際の収益とは異なります。
実質利回り（ネット利回り）
実質利回り（じっしつりまわり）は、年間の家賃収入から管理費、修繕費、固定資産税などの**年間費用を差し引いて**計算する、より現実に近い利回りです。物件の本当の収益性を知る上で、非常に重要な指標となります。
実質利回り（％） = （年間家賃収入 - 年間費用） ÷ （物件購入価格 + 購入時の諸費用） × 100
購入時の諸費用（仲介手数料、登記費用など）も加味して計算するため、より正確な投資判断ができます。
【利回りを見る上での注意点】
利回りは、あくまでも過去のデータや想定に基づいた数値であり、以下の点に注意が必要です。
- 空室リスク：
計算に使用される家賃収入は、満室を前提としていることが多いです。しかし、実際には空室が発生するリスクがあるため、利回りは変動します。
- 経年劣化：
築年数が古い物件は、修繕費用が増加する傾向にあります。これにより、実質利回りが低下する可能性があります。
- 表面利回りとの違い：
不動産広告に記載されている「利回り」は、ほとんどの場合「表面利回り」です。購入を検討する際は、必ず自分で「実質利回り」を計算してみることが大切です。
まとめ
利回りは、不動産投資の収益性を判断する上で不可欠な指標です。しかし、安易に表面利回りの高さだけで判断するのではなく、管理費や修繕費といったコストを考慮に入れた**実質利回り**で判断することが重要です。物件の周辺環境や将来性も考慮し、総合的な視点で投資判断を行うようにしましょう。
