不動産の囲い込みとは何か初心者にも丁寧に解説！注意点や確認方法も紹介

囲い込みとは何か（初めて聞く人にもわかる言葉の定義）

「囲い込み」とは、不動産を売却する際に依頼を受けた不動産会社が、他の仲介業者からの紹介や内覧の希望を意図的に遮断し、自社だけで買主を見つけようとする行為を指します。本来であれば、依頼物件は業界共通の流通機構「レインズ」に登録され、他社にも公開されるべきですが、この情報共有を妨げることで自社のみで取引を完了しようとするのが「囲い込み」です 。

なぜ不動産会社が囲い込みを行うかというと、「両手仲介」による利益の追求が主な理由です。片方の当事者だけではなく、売主・買主の双方から仲介手数料を得ることで収益が大きくなるため、他社に売却機会を奪われないようにする動機が強まります 。

初心者の方がまず理解しておきたいのは、囲い込みが法律で明確に禁止されているわけではない点です。しかし、売主に不利益をもたらす可能性が高いため、注意が必要な業界慣行であるということです 。

以下に、「囲い込み」の定義や背景を整理した表をご覧ください。

項目	内容
囲い込みの定義	他社からの紹介を遮断し、自社だけで売却を行おうとする行為
目的	売主・買主の両方から仲介手数料を得る「両手仲介」の利益確保
初心者が覚えておきたい点	違法ではないが、売主に不利益を生じさせる可能性が高い慣行である

囲い込みが売主に及ぼすデメリット（初心者向けに具体的に）

囲い込みは、不動産会社が自社だけで買主を見つけようとし、他社には物件情報を広めない営業手法です。この結果、売主には以下のような具体的な不利益が生じるおそれがあります。

デメリット	具体的な内容
売却にかかる時間が長くなる	他社からの内覧や問い合わせが制限されるため、買主との出会いが少なくなり、成約までの期間が延びる可能性があります。
売却価格が下がる可能性	競争がなくなれば価格交渉で不利になり、不動産会社が値下げを提案して、結果として価格が下がる事態も起こり得ます。
売主本人が気づきにくい	不動産会社からは通常「販売は進んでいます」としか伝えられず、囲い込みが行われていることに売主が気づかない場合が多いです。

まず、囲い込みが行われると、ネット上には公開されているように見えても、実際には他の不動産会社を通じた内覧や問い合わせが断られ、売却機会が大幅に減ってしまいます。その結果、成約までの時間が長期化し、精神的な負担や固定資産税などの維持費も重くなってしまいます。

さらに、売却期間が長引くことで「なかなか売れない物件」という印象が買主に与えられ、価格交渉が起こりやすくなります。不動産会社は「価格を下げましょう」と提案し、その結果、市場価格よりも低い金額での売却になるリスクが高まります。

そして何より問題なのは、売主が囲い込みに気づきにくい点です。不動産会社はむしろ販売が進んでいるように見せかける対応を取ることが多く、透明性のない状況のまま不利益を被るというケースが散見されます。初心者の方ほど「丁寧な対応」と誤解してしまいやすいため、注意が必要です。

囲い込みに関する法律や規制の変化（初心者にも理解しやすく）

2025年1月から、不動産売却の現場で長年問題視されてきた「囲い込み」への規制が本格的に強化されました。宅地建物取引業法施行規則の改正により、専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結した物件について、宅建業者は売却中の物件を「レインズ（REINS）」と呼ばれる流通情報共有システムに登録し、その取引状況を常に最新の状態に保つ義務が課されました 。

改正では、レインズへの登録が行われた際、売主に発行される「登録証明書」に二次元コードが掲載されるようになり、売主自身がスマートフォンなどでリアルタイムに物件の状況を確認しやすい仕組みが強化されました 。

さらに、虚偽のステータス登録があった場合には、宅建業法第65条第1項に基づいて「指示処分」の対象となり、それでも改善が見られない業者には「業務停止処分」など、より厳しい行政処分が科される可能性があります 。

【売主が確認すべきポイント】として、以下の表をご覧ください。

確認項目	内容
レインズ登録の有無	専属専任媒介契約・専任媒介契約では登録が義務
登録ステータスの現状	「公開中」「購入申込みあり」等が正しく反映されているか
登録証明書の受領	二次元コード付き証明書が渡されているか

囲い込みを防ぐために売主が取れる基本的な対策（初心者でも実行可能な方法）

不動産売却において、「囲い込み」を防ぐためには、売主自身が基本的な対策を知って行動することが重要です。ここでは、初心者の方にもわかりやすく、実行しやすいポイントを具体的にご紹介します。

まず、「レインズ（指定流通機構）への登録状況を確認する」方法です。専任媒介契約では、媒介契約締結後７日以内に物件をレインズに登録する義務があり、専属専任媒介契約では５日以内というように、媒介契約の種類によって登録義務や期限が異なります。売主としては不動産会社に「レインズ登録証明書」や登録時のパスワードを確認することで、登録の有無をきちんと把握できます（専任媒介：７日以内登録義務、専属専任：５日以内）。

次に、「媒介契約の種類を理解し、適切に選ぶ」ことが大切です。媒介契約には主に「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の３つの種類があります。それぞれ、以下のような特徴があります（詳細は下表参照）：

媒介契約の種類	特徴	向いているケース
一般媒介契約	複数の不動産会社と契約可能。レインズ登録義務なし。報告義務なし。	手間はかかるが、大衆受けする物件で広く売りたい人向き。
専任媒介契約	１社に依頼。７日以内にレインズ登録義務。２週間に１回以上の報告義務あり。	一定期間内にしっかりした報告や対応が欲しい人向き。
専属専任媒介契約	１社に依頼。５日以内にレインズ登録義務。１週間に１回以上の報告義務あり。自己発見取引不可。	密な報告と管理を望む人向き。

このように、媒介契約の選び方ひとつで、レインズへの登録状況や報告の頻度が変わります。不動産会社にどのような対応を求めたいかによって、売主自身が選択することが効果的です。

最後に、「担当者に直接確認すべき質問例」や「不審点があった際の対処の流れ」を把握しておくことが重要です。たとえば、以下のような質問が有効です：

• 「レインズへの登録はいつ行われましたか？登録証明書やパスワードを見せていただけますか？」
• 「現在の問い合わせ状況や見学者の反応について、どのように報告していただけますか？」
• 「万が一、販売活動が低調な場合の対応方法を教えてください。」

これにより、広告や問い合わせ状況が不透明にならず、売主自身が進捗を把握しやすくなります。不審に感じる点があれば、早めに確認・質問することで、囲い込みのリスクを未然に抑えることができます。

まとめ

不動産の売却において「囲い込み」という言葉は、初心者の方にとって非常に重要なキーワードです。囲い込みは、売却を依頼した物件が他の買い手に広く紹介されないことで、売却までの期間が長引き、価格が下がるおそれがあります。適切な知識を持ち、レインズ登録や媒介契約内容をしっかり確認することで、ご自身の大切な資産を守ることができます。不安な点や疑問は遠慮なく相談し、納得のいく不動産売却を目指しましょう。