根抵当権がある不動産は売却できる？売却時の手続きや注意点も紹介

根抵当権とは何か

根抵当権は、あらかじめ定められた上限額（極度額）の範囲内であれば、繰り返し借り入れや返済ができる不動産の担保権の一つです。たとえば、極度額を１億円としますと、その範囲内で資金の融通や返済を繰り返すことが可能です。借入を完済しても根抵当権は自動的には消滅せず、必要に応じて再度借り入れができる点が特徴です 。

一般的な抵当権との違いとして、抵当権は特定の債権（例：住宅ローン）を担保するため、返済完了と同時に抹消されます。一方、根抵当権は不特定の債権をまとめて担保し、融資のたびに設定登記を行う必要がないため、手続きや費用面において効率的であるというメリットがあります 。

なぜ事業者やリバースモーゲージで根抵当権が強く用いられるのかについてですが、事業資金の調達や老後資金の取り崩しなど、繰り返し資金の融通を必要とするケースにおいて、何度も登記や手続きを繰り返すことなく融資を受けられる点が非常に利便性が高いためです。特にリバースモーゲージでは、融資と返済を何度も行う仕組みとして適しているため、根抵当権が用いられることが多くなっています 。

以下、根抵当権の性質を整理した表です。

根抵当権がついた不動産を売却する際の基礎知識

根抵当権がついた不動産でも、売却は可能ですが、注意が必要です。まず、根抵当権は極度額の範囲内で融資と返済を繰り返せる仕組みであり、一度返済しても自動的には消滅しませんので、売却前には金融機関との合意のうえ、元本確定や抹消登記が必要です。

売却を進めるためには、金融機関に元本確定を求め、債務額を確定させたうえで、抹消登記の手続きを行う必要があります。元本確定とは、極度額の中での借入と返済を終了させ、債権額を確定させることです。

手続きが円滑に進まない理由として、金融機関が抹消に非協力的な場合や、手数料や違約金が発生するケースが挙げられます。金融機関にとって根抵当権は継続的な収益源であるため、抹消に対して慎重姿勢を取ることが多いのです。

まとめますと、根抵当権付き不動産の売却には、まず金融機関との交渉や手続きの準備が欠かせません。元本確定や抹消登記の段取りを早めに進めることで、スムーズに取引を進めることができます。準備をしっかり整えたうえで、ご相談いただければ、丁寧にサポートいたします。

売却の流れ：根抵当権付き不動産の場合

根抵当権付きの不動産を売却する際の流れは、通常の不動産売却よりも工程が多く、特に残債と売却価格の関係に応じた対応が必要です。以下に主なステップをご案内いたします。

まず、売却価格が残債を上回るアンダーローンの場合、売却代金で残債を返済しやすくなりますので、スムーズに売却手続きを進めることが可能です。この際は、事前に査定価格と残債額を正確に確認しておくことが重要です。

次に、金融機関との交渉を経て「元本確定」を行います。極度額内で繰り返していた借り入れの累計を明確にして、今後の借り入れを停止する手続きです。これにより、根抵当権の性質が通常の抵当権に変わり、抹消手続きへ進む道が開かれます。

最後に、抹消登記の申請を行います。必要書類としては、金融機関発行の抹消承諾書や登記識別情報、委任状などがあり、司法書士に依頼した場合には、登録免許税や報酬など数万円の費用が必要となります。手続きには余裕をもって準備し、売買決済と同日の引き渡しに間に合うよう進めることが大切です。

以下に簡潔な流れを表でまとめます。

根抵当権付き不動産売却時の注意点と準備ポイント

根抵当権付きの不動産を売却する際には、手間も多く慎重な準備が求められます。売却前に確認すべき重要な事項や、円滑に手続きを進めるためのコツ、そして専門家に相談すべきタイミングについてまとめます。

まずは、不動産の現在の査定額と、根抵当権の残債との比較が出発点です。査定額が残債を上回る「アンダーローン」であれば、売却によって残債の返済が可能となりやすく、手続きも進めやすくなります。逆に残債が査定額を上回る「オーバーローン」の場合には、自己資金で補填するか、任意売却などの別の手法を検討する必要があります。いずれにしても、この段階で金融機関への相談と交渉準備を進めることが重要です。

次に、金融機関との協議では「元本確定請求」の時期や条件、根抵当権の抹消に要するコストや手続きの負担について具体的に確認しておくことが大切です。金融機関は長期的な利息収入を重視するため、根抵当権の抹消には消極的な場合もあり、早めに対応を進める余裕が必要です 。

抹消登記に関しては、必要書類（抹消承諾書・委任状・登記識別情報など）をそろえ、司法書士に依頼することで確実かつ迅速に進められます。自分で法務局に申請することも可能ですが、書類の手配や登記作成の手間を考えると、2万円〜3万円程度の費用をかけて専門家に依頼したほうが安心です 。

なお、元本確定を行うと、その後は根抵当権による融資機能が一切利用できなくなるため、将来的な資金調達に影響する可能性があります。この点については慎重な判断が求められます 。

以上を踏まえると、売却をスムーズに進めるためには、査定と残債の確認、早めの金融機関相談、必要書類の準備と司法書士への依頼検討まで、段取りよく準備を進めることがポイントです。

まとめ

根抵当権は、不動産売却において特有の注意点が求められる重要な用語です。とくに売却を検討している方は、根抵当権がついたまま売却が可能かどうか、事前にどのような手続きが必要となるのか、基本的な流れや注意点を理解しておくことが大切です。金融機関とのやり取りや抹消登記など普段なじみのない作業も発生しますが、正しい知識と事前準備があれば、不安なく進めることができます。初めての方は一つずつ確かめながら進めましょう。