不動産売却でかかる税金の種類とは？譲渡所得税の計算方法と節税対策を解説

不動産売却では、仲介手数料や印紙代、税金など多くの費用や税金がかかることをご存知でしょうか。
売却時に慌てないためにも、事前にどのような税金がどのくらいかかるのか知っておくことが大切です。
そこで、不動産売却時にかかる税金の種類や譲渡所得税の計算方法、節税するコツを解説します。

不動産売却時にかかる税金の種類とは？

不動産売却では、さまざまな税金がかかります。
思わぬ大きな出費に驚かないためにも、事前に税金の種類について把握しておくと良いでしょう。
ここでは、不動産売却時にかかる税金を3つ解説します。

税金の種類①印紙税

不動産売却時にかかる税金として、まず挙げられるのが印紙税です。
印紙税は、不動産売買契約書に課される税金で、収入印紙を貼付することにより間接的に納税します。
納税額は、売却価格（契約金額）によって以下のように異なります。

●50万超えから100万円以下のもの：1,000円（軽減措置後500円）
●100万円超え500万円以下のもの：2,000円（1,000円）
●500万円超え1,000万円以下のもの：1万円（5,000円）
●1,000万円超え5,000円以下のもの：2万円（1万円）
●5,000円超え1億円以下のもの：6万円（3万円）

売買契約書は、売主と買主がそれぞれ保管しておくため、それぞれが印紙代を負担するのが一般的です。
なお、2027年3月末までは、軽減措置が適用されます。

税金の種類②登録免許税

売却する不動産に抵当権が設定されており、売却代金でローンを完済する場合は、ローン完済後に抵当権抹消登記をおこなう必要があります。
その際に必要となる税金が、登録免許税です。
抵当権抹消における登録免許税は、1つの不動産につき1,000円になります。
土地と建物の両方がある場合は、それぞれに税金がかかるため、合わせて2,000円となります。
なお、抵当権抹消登記は、専門的知識を必要とすることから、司法書士へ依頼するのが一般的です。
そのため、登録免許税にくわえて、司法書士への報酬も発生する点に注意しましょう。

税金の種類③譲渡所得税

不動産売却で得た利益のことを「譲渡所得」と呼びます。
譲渡所得とは、売却価格から取得費や譲渡費用などの経費を差し引いた金額のことです。
不動産売却時に、この譲渡所得が生じた場合は、その譲渡所得に対して譲渡所得税がかかることがあります。
譲渡所得税とは、所得税・住民税・復興特別所得税の総称で、不動産の所有期間に応じた税率を掛けて算出します。
復興特別所得税とは、東日本大震災の復興財源のためにかかる税金で、2037年12月31日まで所得税に上乗せして徴収される特別税です。
なお、譲渡所得税の計算については、次章でご説明します。

不動産売却で利益が出た際にかかる税金！譲渡所得税の計算方法

ここでは、不動産売却で利益が出た際に発生する「譲渡所得税」の計算方法について解説します。
譲渡所得税を計算するためには、以下の3つのステップに分けて計算する必要があります。

ステップ①譲渡所得を計算する

譲渡所得税を計算するためには、まずは譲渡所得を計算します。
譲渡所得は、以下の計算式で算出できます。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは、不動産を購入する際にかかった費用のことで、建築代金や仲介手数料などが該当します。
なお、取得費が不明の場合は、「売却価格×5％」として概算で計算することになります。
また、建物の場合は、減価償却という計算が必要です。
時間とともに価値が減少するような建物は、購入時の価値と売却時の価値が異なるため、その差分を差し引かなければならないためです。
減価償却費は「建築にかかった費用×0.9×償却率×経過」で計算されます。
一方で、譲渡費用は不動産を売却する際にかかった費用で、仲介手数料や印紙代、測量費などです。
これらの取得費と譲渡費用は、売却価格から差し引き譲渡所得を計算します。

ステップ②譲渡所得から特別控除額を差し引く

不動産売却では、一定の要件を満たすことで利用できる特例がいくつかあります。
これは、譲渡所得から差し引くことができ、残った譲渡所得に対して税金が課されます。
なお、この時点で譲渡所得がゼロもしくはマイナスとなった場合は、譲渡所得税がかかることはありません。

ステップ③譲渡所得税を算出する

譲渡所得税は、譲渡所得に税率を乗じて算出します。
税率は、不動産の所有期間によって以下のように異なります。

●所有期間5年以下（短期譲渡所得）：税率39.63％（所得税30.63％、住民税9％）
●所有期間5年超え（長期譲渡所得）：税率20.315％（所得税15.315％、住民税5％）

なお、売却した年の1月1日時点での所有期間となります。

不動産売却で税金を節税するためのコツ

最後に、不動産売却でかかる税金を少しでも節税する方法を解説します。

節税のコツ①不動産の購入額がわかる書類を見つける

前述したように、不動産の取得費が不明な場合は、「売却価格×5％」として概算で計算することになります。
しかし、概算で計算すると、正確な金額を提示するよりも大幅に少なく計上することになり、結果的に譲渡所得が大きくなり、損をすることになってしまいます。
そのため、できるだけ購入額がわかる売買契約書などの書類を見つけるようにしましょう。
なお、売買契約書が見当たらない場合でも、通帳の記録などで購入額が確認できれば認められるケースもあります。
そのため、その場合は税務署へ相談してみるのが良いでしょう。

節税のコツ②売却タイミングを考える

節税するためには、売却タイミングを考えることも大切です。
なぜなら、売却するタイミングによって利用できる特例やお得な税率が適用されるケースがあるからです。
たとえば、譲渡所得にかかる税率は、5年を境に大きく下がります。
そのため、売却時期を少しずらすだけで、負担する税金を減らすことができるかもしれません。

節税のコツ③節税できる特例制度を利用する

不動産売却では、節税につながるような特例がいくつかあります。
たとえば、マイホームを売却した際に譲渡所得から最大で3,000万円まで控除できる「3,000万円の特別控除」です。
この制度を利用すれば、大幅に譲渡所得が抑えられるため、税金の負担を減らすことができます。
また、売却時に損失が出た場合でも利用できる特例もあります。
それは、売却時の損失と給与所得などのほかの所得を相殺できる「損益通算」です。
マイホームを買い換えた場合などに、一定の要件を満たすことで利用できます。
また、その年に相殺できなかった損失については、翌年以降最大で3年まで繰り越すことができるため、最大で4年間節税することが可能です。
このように、不動産売却では利益が発生したときだけでなく、損失が生じた場合も節税できる制度があるため、要件に当てはまるか事前に確認しておくとスムーズでしょう。
なお、これらの特例を利用するためには、確定申告が必要になるため注意が必要です。

まとめ

不動産売却では、印紙税や登録免許税をはじめ、利益が生じた際は譲渡所得税（所得税・住民税）もかかります。
とくに譲渡所得税は、利益によって高額となるケースもあるため、少しでも負担を減らすために取得費や譲渡費用を証明できる書類を集めておくことが大切です。
また、売却時には、さまざまな特例が利用できるため、事前に適用条件などを調べておくとスムーズでしょう。