不動産売却で消費税が課税対象となるものは？非課税のケースと注意点も解説

不動産売却では、どのような費用に消費税がかかるのか気になっている方もおられるのではないでしょうか。
個人が不動産を売却する場合は、建物や土地などに消費税が課税されることはありませんが、不動産会社など事業者に支払う費用（仲介手数料など）については課税対象となります。
そこで、不動産売却に消費税が課税・非課税となるケース、また注意点を解説します。

不動産売却で消費税が課税されるケースとは？

不動産売却で消費税が課税されるのは、事業者による売却の場合です。
そのため、個人が不動産を売却する場合は、建物や土地に消費税が課税されることはありません。
しかし、不動産売却を進めるなかで、「不動産会社に支払う仲介手数料」「司法書士への報酬」「ローンの一括繰り上げ返済」は課税対象となることがあります。

課税されるケース①不動産会社に支払う仲介手数料

不動産売却をおこなう際は、一般的に不動産会社に仲介を依頼し、買主を見つけていきます。
その際、買主との売買契約成立の報酬として発生するのが仲介手数料です。
この不動産会社に支払う仲介手数料は、消費税の課税対象となります。
仲介手数料は、一般的に売却価格に応じて上限額が定められており、それに消費税が課されます。

課税されるケース②司法書士への報酬

売却代金で住宅ローンを完済する場合は、完済時に不動産に設定されている抵当権を抹消する手続きをおこなわなければなりません。
この抵当権抹消登記は、専門的知識も有することから司法書士へ依頼するのが一般的です。
その際に発生する司法書士の報酬にも消費税がかかります。
司法書士へ支払う相場は、5,000～2万円程度が多く、これに消費税が課される形になります。

課税されるケース③ローンの一括繰り上げ返済

売却代金でローン残債を一括返済する場合は、繰り上げ返済手数料がかかります。
この繰り上げ返済手数料も、金融機関が提供するサービスの一環と判断されるため、消費税が課されます。
費用は、固定ローンが3～5万円＋消費税、それ以外が3,000～5,000円＋消費税となるのが一般的です。
ただし、最近ではインターネット上で繰り上げ返済の手続きをすることもできるようになってきました。
その場合は、手数料が安く設定されているケースもあります。
具体的な手数料は、金融機関によって違うため、事前に確認が必要になります。

不動産売却で消費税が非課税となるケースとは？

不動産売却で、消費税が課税されるケースがわかったところで、反対に消費税が課税されないケースとは、どのような場合なのでしょうか。
消費税が非課税となるケースは、以下の4つの場合です。

●土地を売却した場合
●個人が建物を売却した場合
●免税事業者が不動産を売却する場合
●各種税金

それぞれのケースについて順にご説明します。

非課税のケース①土地を売却した場合

土地は、建物と違い、消費される性質でないと考えられています。
そのため、売主が個人であろうが事業者であろうが関係なく、土地の取引には消費税が課税されることはありません。
また、石垣や庭木など土地と一体で売却する場合は、これらの定着物も非課税となります。
ただし、土地を地下車庫や駐車場などにしている場合は、設備として判断されるため、消費税の課税対象となります。

非課税のケース②個人が建物を売却した場合

一方で、建物は原則として課税対象となりますが、個人が建物を売却した場合は非課税となります。
なぜなら、消費税の課税対象は、事業者が事業として対価を得た場合であるからです。
そのため、不動産会社を通して、個人から個人の方へ売却した場合は、消費税が課税されることはありません。
ただし、売主が個人であっても、家賃収入を得ることを目的に所有していた投資用不動産を売却する場合は、課税対象となるため注意しましょう。

非課税のケース③免税事業者が不動産を売却する場合

事業主でも免税事業者の場合は、消費税が免除されます。
免税事業者とは、前々年の課税売上高が1,000万円以下の事業者のことです。
なお、個人事業主と法人では、免税事業者になる判定基準が異なるため注意しましょう。

非課税のケース④各種税金

不動産売却は、費用以外にも売買契約書に課せられる印紙税、登記時にかかる登録免許といった税金がかかります。
また、不動産売却で利益が発生した際は、譲渡所得税（所得税・住民税）が課税されます。
これらの税金は、そもそもこれか税金であるため、そのうえに消費税が課されることはありません。

不動産売却でかかる消費税の注意点

最後に、不動産売却でかかることがある消費税の注意点を解説します。
おもな注意点は以下の4つです。

●仲介手数料は税抜き価格にかかる
●売買価格は消費税込みの価格で表示される
●法人が不動産売却した場合は消費税が課税される
●引き渡し時点の消費税率が適用される

それぞれの注意点を見ていきましょう。

注意点①仲介手数料は税抜き価格にかかる

1つ目の注意点は、仲介手数料は税抜き価格に対してかかることです。
不動産の売買価格は、消費税込みで表示されていることが多く、店頭でも税込み価格で掲載されているケースがほとんどです。
しかし、仲介手数料は売買価格の税抜き価格に対してかかります。
したがって、表示価格のまま計算してしまうと、誤った金額が算出されるため注意しましょう。
仲介手数料は高額になるケースもあるため、事前に不動産会社に確認しておくと、予算が立てやすくなるでしょう。

注意点②売買価格は消費税込みの価格で表示される

2つ目の注意点は、売買価格は消費税込みの価格で表示されていることです。
不動産の売買価格は、不動産の表示に関する「公正競争規約施工規則」において、税込み価格で表示するように決められています。
とくに、土地と建物の両方の場合は、合計した金額で表示されています。
前述したように、土地は非課税となるため、消費税がかかるのは建物のみです。
そのため、両方がセットで価格表示されている場合は、非課税と課税対象が両方含まれている点に注意しましょう。

注意点③法人が不動産売却した場合は消費税が課税される

3つ目の注意点は、法人が不動産を売却した場合は、消費税がかかる点です。
法人が建物を売却する場合は、消費税が課税されるため注意が必要です。
個人の場合は、基本的に1回限りの取引のため事業としてみなされませんが、何度も繰り返しおこなうような場合は事業者が事業としておこなう取引に該当するため課税対象となります。
ただし、法人でも免税事業者となれば、消費税は免除されます。

注意点④引き渡し時点の消費税率が適用される

4つ目の注意点は、消費税は引き渡し時点の税率が適用されることです。
消費税は、そもそもサービスの提供が完了したときに請求されます。
そのため、不動産売却でも引き渡し時点の消費税率が適用される点に注意しましょう。
売却期間の途中で税率が変わる場合は、売却するタイミングも考慮しておくことをおすすめします。

まとめ

不動産売却では、消費税が課税されるものとされないものがありますが、非課税となるものは個人・事業者ともに土地で、個人の場合は建物も非課税となります。
一方で、個人の方でも消費税が課税されるものは、仲介手数料や司法書士への報酬、ローン一括繰り上げ返済手数料です。
なお、仲介手数料は税抜き価格に対してかかること、また、引き渡し時点での税率が適用されることに注意しましょう。