不動産を売却するときなどに発生する分筆とは？メリットや分筆の方法も解説｜収益物件を購入するなら大阪市中央区にあるファーストヘッジ株式会社

▼ 不動産を売却するときなどに発生する分筆とは
▼ 不動産の売却などにおいて分筆するメリットとデメリット
▼ 不動産の売却などにおいて分筆する方法
▼ まとめ

不動産を売却するときなどに発生する分筆とは？メリットや分筆の方法も解説

不動産を売りたいときには、買い手を見つけられるよう不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
土地に関しては、物件の形状などに応じて分筆が必要になるケースがあるのをご存じでしょうか。
この記事では、分筆とは何かのほか、分筆するメリットや手続きの方法についても解説しますので、不動産の売却を検討している方はお役立てください。

不動産を売却するときなどに発生する分筆とは

ここでは、分筆とは何かのほか、不動産の売却にあたって必要になるケースなどについて解説します。

『分筆』とは

所有している土地が広大なケースにおいては、一般住宅を建設するには広すぎて売却しようと考えても買い手をみつけられない可能性があります。
分筆とは、1つの土地を複数に分ける行為で、広大な土地でも売却しやすい面積に区分できる手続きです。
土地は法務局の登記簿によって管理されており、分筆にあたっては法務局において登記を手続きする必要があります。
土地を数える単位は筆とされており、1筆の土地を複数に分けるうえで分筆と呼ばれています。
たとえば、1丁目1番の土地を2つに分けるときには、1丁目1番1と1丁目1番2として法務局によって区分されるでしょう。

必要になるケース

土地については、1つの敷地に1つの建物しか建てられないよう規定されています。
一般的な住宅を建築するうえで、50坪程度の敷地があれば十分な広さを確保でき、500坪の敷地があったとしても1つの建物しか建てられないのでは敷地が余ってしまうでしょう。
このようなときでも、土地を分けると2つ以上の建物を建てられるほか、土地の一部を切り売りできるようになります。
また、売却とは異なりますが、相続において複数の相続人がいる際に土地を分けるケースがあります。
相続においては、1筆の土地のままにしておいて、相続人の人数に応じて持分を分ける事例は珍しくありません。
個々の土地を区分したうえで所有すると、1筆の土地のまま持分を分けるのに比べて、各々の所有者が自由に活用できるとともにトラブルの発生を抑えられるでしょう。

分割

分割とは、1筆の土地を分ける方法で、分筆と異なり登記の手続きが発生しません。
分割をおこなって建築基準法の規定を満たすと、1つの土地であっても2つ以上の建物を建てられるようになります。
なお、分割してからも登記簿においては同一の土地のままとなり、所有権も変わりません。
ただし、マイホームを建てようとして住宅ローンを利用する際などにおいて、抵当権設定などの面で影響が生じる可能性があり注意してください。

合筆

小さな面積の敷地を1つにまとめるなど、複数の土地を1筆に合わせる手続きを合筆といいます。
売買契約にあたっては、複数の筆数で取り扱うのと比べて不動産登記などを扱いやすくなります。
複数の筆を表示して売り出すよりも、1筆で表したほうが買い手からのイメージが良いかもしれません。

不動産の売却などにおいて分筆するメリットとデメリット

ここでは、不動産の売却などにおいて、分筆するメリットとデメリットについて解説します。

土地の一部を売却

面積が広い土地を所有しているときに、知人や隣接地の所有者などに対し、一部だけの売却が可能になります。
また、資金繰りなどの目的により土地を売却するケースにおいては、必要な面積分だけを売り出すと良いでしょう。

地目変更

土地には、使用目的に応じて宅地、田、畑、山林、雑種地などの地目が設定されています。
地目によっては、建物を建てたり売却したり、他の用途へ転用したりするのを制限されているため注意が必要です。
建物を建てられない地目の土地であっても、分筆してから一部の土地の地目を建築可能なものへ変更する方法もあります。
建物が建てられるようになると売却の可能性を高められるなど、土地利用の幅が広がる点がメリットになるでしょう。

異なる利用が可能

分筆すると、親が所有する土地のなかに子どもの家を建てる際にも、建築基準法の規定を満たして建築可能になります。
ただし、住宅ローンを利用するときには注意が必要です。
金融機関によっては土地を担保にいれるうえで、子どもが家を建てる敷地については親から子どもへ名義変更を求められる可能性があります。
一方、土地を分けていないときには、親が所有するすべての土地を担保物件として求められるかもしれません。

固定資産税

土地の評価額は、幅員の狭い連絡道路に面しているよりも、大通りに面しているほうが高くなる傾向があります。
大通りに面している土地の分け方によっては、大通りに面していない土地を作れます。
そうすると、大通りに面していない側の土地の評価額が下がるかもしれません。
固定資産税や都市計画税は、評価額をもとに算出されており、評価額が下がる影響で税金を抑えられる可能性があります。
なお、建物が建っている土地は固定資産税の減税措置を適用できるのに対し、建物が建っていない土地は減税措置を適用できず高い税金が課せられます。
土地を分ける際には、建物が建っていない状態の土地が発生しないよう注意しましょう。

建築基準法

建物を建てるときには、建築基準法の規定を守る必要があり、建ぺい率などは敷地の面積をもとにしています。
土地を分けて面積が減ると、建ぺい率などの基準を守れなくなる可能性があります。
建物を増築する際などにも影響し、狭くしすぎて、土地の使い勝手が悪くならないよう注意してください。

不動産の売却などにおいて分筆する方法

ここでは、不動産の売却などにおいて、分筆が必要になったときの手続きの方法について解説します。

境界の確定とプランの作成

敷地を分筆するときには、境界を確定させなければなりません。
土地家屋調査士に依頼して、境界の確定とともに登記において必要になる図面や資料を作成してもらいましょう。
登記を申請する際には、登記申請書だけではなく、筆界確認書、地積測量図、現地案内図を添付するよう求められます。
土地家屋調査士は、これらの図面や資料についても専門としているため、作業をスムーズに進めてくれるでしょう。
敷地を区分する方法についても、アドバイスしてもらうのが得策です。
土地家屋調査士は、法務局や市区町村に出向いて登記簿謄本、公図、地積測量図などをもとに事前調査をおこなって、土地に関する正確な情報を確認します。
その後、所有者の意向を反映したうえで、敷地を区分する方法に関するプランが提示されます。
プランの確定によって、現地調査や確定測量をおこなうとともに、境界標の設置など現地の作業が本格化するでしょう。
なお、将来的にトラブルにならないよう、必要に応じて隣接地の所有者などに立ち会ってもらう必要があります。

登記申請

登記申請は所有者がおこなっても構いませんが、少しでも円滑に進めるには、土地家屋調査士へ依頼する方法が得策です。
登記の手続きには1週間程度がかかり、法務局から登記完了証と登記識別情報通知書が発行されます。
なお、登記申請する際に登録免許税として1筆につき1,000円がかかり、1筆の土地を2筆にするときには2,000円が必要です。