不動産売却で利用するレインズとは？利用の流れについて解説｜収益物件を購入するなら大阪市中央区にあるファーストヘッジ株式会社

▼ 不動産売却で利用するレインズとは？
▼ 不動産売却時にレインズを利用する流れ
▼ 不動産売却時にレインズへの登録義務がある媒介契約の種類
▼ まとめ

不動産売却で利用するレインズとは？利用の流れについて解説

不動産業界で日常的に利用されているシステム「レインズ」ですが、一般の方が目にする機会はあまりありません。
しかし、不動産売却の際は個人の売主にとっても重要なシステムとなるため、その概要を知っておくと役立ちます。
そこで今回は、不動産売却で利用するレインズとはなにか、登録の流れや登録義務のある媒介契約の種類について解説します。

不動産売却で利用するレインズとは？

レインズとは、不動産流通機構が国土交通大臣から指定を受けて運営しているコンピューターネットワークシステムです。
レインズの名称は、不動産流通標準情報システムの英語の頭文字から取られています。
ここでは、レインズの概要やメリット、誰が閲覧できるのかについて解説します。

レインズの概要

レインズは、全国の不動産売買物件の情報が閲覧できる、不動産流通に欠かせないインフラです。
レインズの目的は、不動産業者同士で物件情報を共有し、物件の売買を流動させることです。
不動産売却を希望する売主から依頼を受けると、不動産会社が物件情報をレインズに登録します。
レインズに登録した物件情報は、全国の不動産会社が閲覧可能です。
不動産購入を希望する買主から依頼を受けた不動産会社は、レインズで条件を検索し、当てはまる物件をご紹介します。
レインズでは、現在売却中の物件だけでなく、過去の取引情報を閲覧することもできます。

レインズのメリット

レインズでは、全国の不動産情報が一元化されているため、掲載した物件情報が他の不動産会社の顧客にも届きやすく、スピーディーな不動産売買に役立っています。
システムで物件の詳細情報や図面まで確認でき、不動産会社同士が毎回電話などで連絡を取り合う必要がありません。
また、レインズ上には過去の取引情報が蓄積されているため、不動産売却時に参考にすれば、比較的高い精度で適正価格を算出できます。
レインズに登録した物件は単独の不動産会社による囲い込みができないため、安全で公平な不動産取引にも役立っています。

レインズは誰が閲覧できるのか

レインズは、個人情報への配慮の理由から、一般の方が利用することはできません。
不動産会社がレインズから検索した物件情報を選び、買主にご紹介する形になります。
ただし、売主はレインズ上に掲載されている自分の物件情報だけは見ることが可能です。
レインズに物件を登録すると、売主専用のIDとパスワードが記載された登録証明書が発行されます。
レインズの「売却依頼主用物件確認」からログインすると、自分の物件情報だけ閲覧でき、適正な掲載がされているかを確認できます。
また、不動産会社専用のレインズとは別に、一般用システム「REINS Market Information」の利用も可能です。
このシステムでは、個人情報部分を加工した内容が掲載されており、エリアごとの過去の成約価格や物件の面積などの不動産情報が閲覧できます。

不動産売却時にレインズを利用する流れ

不動産売却時には、不動産会社を通してレインズを利用するケースが多いです。
自分の売却活動にレインズがどのように関わっているかを知っておくことは大切です。
そこで、ここでは不動産売却時のレインズ登録の流れと、掲載内容の確認について解説します。

不動産売却時のレインズ登録の流れ

不動産会社との媒介契約のうち、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、レインズに登録する義務が定められています。
一般媒介契約に登録義務はありませんが、任意で登録することは可能です。
レインズ登録までの流れは、以下のとおりです。

●①売主が不動産会社へ売却相談をする
●②査定金額が提示される
●③媒介契約を締結する
●④不動産会社が物件情報をレインズに登録する
●⑤売主にレインズ登録証明書が発行される

レインズの登録は不動産会社がおこなう作業ですが、実際に掲載されたか売主自身で確かめることも大切です。

自身が売却する物件情報で確認しておきたい項目

レインズに自身が売却する物件情報が掲載されたら、掲載内容を確認することは大切です。
発行されたIDとパスワードを使ってログインし、以下の内容について確認しましょう。

●間取りや築年数などが正確か
●図面が登録されているか
●取引情報が「公開中」になっているか

物件情報が正確であることは、スムーズな売却活動のために欠かせません。
また、取引が進んでいない段階で「公開中」以外のステータスになっている場合は囲い込みが懸念されるため、取引情報は随時確認することをおすすめします。

一般用レインズで確認しておきたい項目

一般用レインズ「REINS Market Information」は、主に売却価格を決める前段階で活用できます。
使用方法は、以下のとおりです。

●①検索する建物種別とエリアを選ぶ
●②査定金額が提示される
●③追加検索条件でより詳細な条件を絞り込む
●④取引情報のなかから、自身の物件に近い条件を探す

一般用レインズの活用により、自身の売却する物件の適正価格を調べられます。

不動産売却時にレインズへの登録義務がある媒介契約の種類

不動産売却時にレインズへの登録義務がある媒介契約は、専任媒介契約と専属専任媒介契約の2種類です。
媒介契約の種類により、義務付けられている内容にも違いがあります。
ここでは、それぞれの媒介契約における登録義務の内容について解説します。

専任媒介契約におけるレインズ登録義務

専任媒介契約とは、売却の仲介業務を1社の不動産会社だけに依頼する契約です。
売主が自ら買主を見つけた場合には直接売買契約の締結ができます。
専任媒介契約を締結してから、不動産会社は7日以内にレインズに登録することが求められています。
また、売却活動について2週間に1回以上売主へ報告することも必要です。
専任媒介契約は売主に対して拘束力の強い契約であるため、契約有効期限として3か月以内の期間も定められています。

専属専任媒介契約におけるレインズ登録義務

専属専任媒介契約も専任媒介契約と同様、売却の仲介業務を1社に限り依頼する契約です。
専任媒介契約との違いは、売主自ら買主を見つけた場合でも不動産会社を通して売買契約をしなければいけない点です。
そのため、専任媒介契約よりもさらに縛りの強い媒介契約であるといえます。
専属専任媒介契約を結んだ場合は、不動産会社は5日以内にレインズに登録する義務があります。
専任媒介契約よりも高頻度な、1週間に1回の売却活動報告も必要です。
専属専任媒介契約の契約有効期間も3か月です。
レインズ登録が義務化された背景として、依頼した不動産会社が物件情報を他の不動産会社に公開せず、自分の顧客だけに公開して多くの利益を得る「囲い込み」の風習があります。
レインズは、囲い込みにより売却機会が減り、売主の損失になることを避けるために構築されたシステムでもあります。
囲い込みのリスクを減らしたい場合は、レインズの登録が義務付けられている専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶのがおすすめです。
また、不動産会社からの報告をよく確認し、自身でも売却活動の進捗状況を随時把握しておきましょう。