相続した不動産は3年以内に売却したほうが良い？節税のポイントを解説

相続不動産の売却 2025.03.04

#不動産相続 #不動産売却 #税金

住む予定がない不動産を相続した場合、そのまま所有するか売却するか悩むことがあります。
このような場合には、管理の手間だけでなく税金の負担について考えてみることがおすすめです。
そこで今回は、相続した不動産を3年以内に売却した場合に利用できる、節税につながる2つの特例を解説しますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。

▼ 相続から3年以内の売却で利用できる相続空き家の特例
▼ 相続から3年以内の売却で利用できる取得費加算の特例
▼ 相続した不動産を3年以内に売却する場合の注意点
▼ まとめ

相続から3年以内の売却で利用できる相続空き家の特例

相続から3年以内の売却に利用できる1つ目の特例が、相続空き家の特例です。
相続空き家の特例がどのようなものなのか、具体的な内容をチェックしましょう。

相続空き家の特例の概要

不動産を売却して利益が出た場合、確定申告で所得税を納める必要があります。
相続空き家の特例は、不動産の売却利益である譲渡所得税から一定額を控除できる制度です。
この特例は、相続空き家の3,000万円特別控除とも呼ばれ、最大で3,000万円が譲渡所得から控除されます。
不動産を売却する際には、場合によって高額な利益が発生し、それに伴い大きな税負担がかかることがあります。
相続から3年以内に不動産を売却できれば、大きな節税につながる可能性があるため、適用要件を確認することが重要です。

相続空き家の特例の適用要件①空き家の状態

相続空き家の特例を利用して最大3,000万円の控除を受けるには、いくつかの適用要件を満たす必要があります。
1つ目の要件は、空き家と土地の両方を相続していることです。
相続空き家の特例と呼ばれていますが、空き家のみを相続した場合は適用要件を満たしません。
2つ目の要件は、1981年5月31日より前に建築された空き家であることです。
したがって、相続した空き家であっても、比較的新しく建てられた空き家は対象外となります。
3つ目の要件は、被相続人が亡くなるまでその空き家に住んでいたことです。
4つ目の要件は、被相続人が亡くなり、売却するまで誰も住んでいない空き家状態であることです。

相続空き家の特例の適用要件②売却状況

相続空き家の特例を利用するには、売却状況に関する適用要件として、相続から3年後の年末までに売却していることが求められるでしょう。
さらに、売却先が第三者であること、売却金額が1億円以下であることも適用要件に含まれます。
また、耐震リフォームが済んでいるか、建物が解体されていることも、適用要件として挙げられています。

相続から3年以内の売却で利用できる取得費加算の特例

相続から3年以内の売却に利用できる2つ目の特例が、取得費加算の特例です。
相続空き家の特例とは異なる部分で節税につながりますので、具体的な内容を見てみましょう。

取得費加算の特例の概要

取得費加算の特例とは、不動産を売却して得た利益である譲渡所得を計算する際、経費の一部として相続税を売却費用に加算できる制度です。
譲渡所得は単に不動産を売却した売却価格そのものを指すのではなく、不動産の取得にかかった経費と売却にかかった経費を差し引いて算出する必要があります。
取得にかかった経費は取得費と呼ばれ、該当するのは不動産の購入代金などです。
また、売却にかかった経費は譲渡費用と呼ばれ、これには不動産会社に支払う仲介手数料などが含まれます。
取得費加算の特例を利用して取得費として計上できる金額を増加させることで、その分だけ課税対象となる譲渡所得を減らすことができます。

取得費加算の特例の適用要件①相続人

取得費加算の特例を利用するには、3つの適用要件を満たす必要があります。
3つの適用要件のうち、2項目は不動産を受け継ぐ相続人に関するものです。
1つ目の適用要件は、相続または遺贈により不動産を取得していることです。
遺贈とは遺言による財産の受け渡しを意味し、遺言書の内容によっては法定相続人以外も対象となります。
2つ目の適用要件は、不動産を取得して相続税が課されていることです。
したがって、不動産を相続または遺贈で取得した場合でも、相続税が課されていない場合には適用されません。
相続税には基礎控除が定められており、基礎控除の範囲内の相続では相続税はかかりません。

取得費加算の特例の適用要件①期日

相続空き家の特例を適用するには、相続が始まってから3年以内に売却することが要件です。
一方、取得費加算の特例は、相続税の申告期限翌日から3年を経過する日までに売却することが要件となります。
相続税の申告期限は被相続人が亡くなってから10か月以内と定められているため、取得費加算の特例が適用される期限は相続が始まってから3年10か月以内であると考えるとわかりやすいでしょう。

相続した不動産を3年以内に売却する場合の注意点

相続した不動産を3年以内に売却できれば、相続空き家の特例や取得費加算の特例が適用されます。
それぞれの特例の内容を把握したら、注意点について確認しておきましょう。

注意点①名義変更が必要

相続した不動産を売却する場合、亡くなった被相続人の名義のままでは売却できません。
そのため、売却を予定している場合は、相続登記による名義変更手続きを進めることが重要です。
以前は相続登記による名義変更手続きは任意でしたが、現在では所有者不明土地の解消を目的として相続登記が義務化されています。
相続した不動産を3年以内に売却しない場合でも、不動産の名義変更は必要です。
相続登記による名義変更は自分で手続きを進めることができますが、必要書類の準備などには一定の知識が求められます。
名義変更をスムーズに済ませたい場合は、専門家である司法書士に依頼することを検討してみてください。

注意点②2つの特例は併用できない

相続した不動産を3年以内に売却した場合、相続空き家の特例と取得費加算の特例が適用されます。
ただし、この2つの特例は併用できないため、注意が必要です。
節税効果を最大化したい場合は、どちらの特例を適用した際に譲渡所得が小さくなるかを確認しましょう。
相続空き家の特例を適用した場合の譲渡所得の計算式は、売却価格－（取得費＋譲渡費用－3,000万円）です。
一方、取得費加算の特例を適用した場合の譲渡所得は、売却価格－（相続税を含めた取得費＋譲渡費用）で計算できます。

注意点③早めに売却を進める

2つの特例のいずれかを適用して節税を考える場合、早めに売却手続きを進めることが重要です。
不動産を売却する際、地元で信頼と実績がある不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
仲介による買主探しには、通常半年前後の期間がかかります。
そのため、売却手続きが遅れると、3年以内に売却を完了するのが難しくなることがあります。
もちろん、利便性の高い立地にある不動産であれば、売り出してすぐに買主が見つかる可能性もあるでしょう。
ただし、売り急いで大幅な値引きに応じてしまうと、周辺の相場価格よりも安く手放してしまうリスクがあるため、注意が必要です。

注意点④共有名義状態を避ける

兄弟や姉妹など複数の相続人がいる場合、全員が割合を決めて不動産を共有名義にすることがあります。
しかし、共有名義の不動産は共有者全員の同意がなければ売却できないため、共有名義状態を避けることが重要です。
共有名義状態を避けるには、遺産分割協議の段階で代償分割などを選択し、誰か1人を所有者とすることを検討しましょう。