相続税における小規模宅地等の特例とは？適用要件と注意点について解説
不動産を相続した場合は相続税を払う必要がありますが、条件によっては特例を利用して負担を軽減できます。
居住用に使用されていた土地を相続した場合は、小規模宅地等の特例を利用できるかもしれません。
そこで今回は、相続税における小規模宅地等の特例とはなにか、適用要件と注意点について解説します。
相続税における小規模宅地等の特例とは？
土地の相続税を計算する場合は、小規模宅地等の特例を利用できるか確認することが大切です。
ここでは「小規模宅地等とはなにか」「小規模宅地等の特例が生まれた背景」「小規模宅地等の特例を利用するメリット」に分けて解説します。
小規模宅地等とはなにか
小規模宅地等とは、相続の開始直前に被相続人が居住用または事業用に使用していた土地に対して相続税の減額措置を適用することを指します。
要件に該当する土地については、限度面積までの部分の評価額が80%または50%減額されます。
たとえば、被相続人が居住していたマイホームを相続した場合、土地の330㎡までの部分について80%の減額が可能です。
ただし、相続開始前3年以内に贈与により取得した宅地については、この特例を利用できない点に注意が必要です。
小規模宅地等の特例が生まれた背景
小規模宅地等の特例は、高度経済成長期に地価の高騰が進んだ時期に施行されました。
土地の価値が上昇し、高額な相続税を支払えないため、土地を手放さざるを得ないケースが多く見られました。
被相続人と同居していた家族が家を失う事態を避けるために、この制度が設けられます。
そのあと、平成30年度にはこの制度において、被相続人の居住用土地を対象とした「特定居住用宅地等」に関する改正がおこなわれました。
従来の特例では、被相続人と別居していた家族でも、一定の要件を満たすことで特例の適用が認められる「家なき子特例」がありました。
しかし、家なき子特例を利用するために意図的に持ち家を売却するケースが見られたため、現在では適用要件が厳格化されています。
小規模宅地等の特例を利用するメリット
小規模宅地等の特例を利用することで、土地にかかる相続税を大幅に軽減できる点がメリットです。
土地の価値が変わらなくても、特例の適用により計算上の評価額が下がるため、相続税を抑えることができます。
また、被相続人が亡くなった後も、実家や事業などを手放さずに済むメリットもあります。
特例は法定相続人のほか、遺言によって土地を相続した者にも適用可能です。
相続税における小規模宅地等の特例の適用要件
小規模宅地等の特例には厳しい適用要件があるため、事前によく調べておくことは大切です。
ここでは適用要件を「対象となる宅地等」と「適用される方」の2つに分けて解説します。
適用要件①対象となる宅地等
小規模宅地等の特例が適用される宅地は、以下のとおりです。
●特定居住用宅地等
●特定事業用宅地等
●特定同族会社事業用宅地
●貸付事業用宅地等
特定居住用宅地等とは、被相続人が居住していたマイホームの敷地を指します。
特定事業用宅地等や特定同族会社事業用宅地等は、被相続人が不動産貸付事業以外の事業用として使用していた宅地です。
貸付事業用宅地等は、賃貸アパートなどの事業に使用していた宅地を指します。
宅地の種類によって、適用できる面積や減額割合が異なるため、注意が必要です。
適用要件②適用される方
小規模宅地等の特例を適用するには、相続開始を知った日から10か月以内に遺産分割をおこない、土地を相続する方を決定する必要があります。
誰が相続するかによって、特例を適用するための条件が異なります。
まず、配偶者が相続する場合はとくに要件はなく、税申告後に土地を売却や賃貸に出しても適用は取り消されません。
被相続人の同居親族が相続した場合は、相続した土地を相続税の申告期限まで保有し、居住している必要があります。
被相続人と同居していない方が相続した場合は、以下の「家なき子特例」に該当する場合のみ、特例の適用が可能です。
●被相続人に配偶者や同居の親族がいない
●相続の3年前までに持ち家に住んだことがない
●相続した土地を相続税の申告期限まで保有する
●相続開始時に過去の所有歴がない家屋に居住している
「家なき子特例」は、元々の制度目的を逸脱した利用方法を避けるため、平成30年度に改正がおこなわれました。
相続時に適用要件を満たしているか不明な場合は、相続に詳しい税理士に相談することをおすすめします。
特例を適用するためには、相続税の申告書と小規模宅地等に関係する書類の提出が必要となるため、早めの準備が重要です。
相続税における小規模宅地等の特例を利用する場合の注意点
小規模宅地等の特例を利用する場合の注意点を4点解説します。
注意点①相続税申告をしないと特例は受けられない
相続税は、相続した総額が基礎控除額を上回った場合のみ発生します。
たとえば、法定相続人が1人の場合、基礎控除額は3,600万円となり、総額が3,600万円以下の相続については税金は発生しません。
そのため、基礎控除額以下の相続の場合は申告が不要です。
ただし、基礎控除額を超える相続があり、小規模宅地等の特例の適用後に税金が0円になる場合でも、申告書の提出が必要になる点は特例適用の注意点です。
特例の適用には関連書類の提出も求められるため、注意するようにしましょう。
注意点②二世帯住宅の場合
相続した宅地が二世帯住宅の場合、居住状況に注意が必要です。
二世帯住宅で小規模宅地等の特例を適用するためには、「同じ建物内に親子が住んでいる」「土地の名義は親であり、子どもは親に家賃を払っていない」という要件を満たす必要があります。
なお、同居にあたるかどうかは、平成25年度の改正により、建物の構造ではなく区分所有登記によって決定されることになりました。
建物内で行き来ができない構造の二世帯住宅でも、区分所有登記をしていなければ同居とみなされます。
注意点③特例を受ける前に遺産分割協議が必要
小規模宅地等の特例を受けるためには、遺産分割協議がまとまっている必要があります。
申請時点で土地の相続人が決まっていることが求められ、申請に必要な書類には遺産分割協議書の写しが含まれます。
ただし、遺産分割協議がまとまらず、相続税の申告期限が過ぎそうな場合は、相続人の決定を延長する措置も可能です。
申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付すれば、申告期限から3年以内であれば、相続人が決まった時点で特例の適用が可能です。
生前に遺言書を作成し、誰が土地を相続するかを明確にしておくことは、スムーズな相続手続きのために重要になります。
注意点④被相続人が老人ホームに入居していた場合
小規模宅地等の特例を適用するためには、被相続人が宅地に居住していたことが要件のひとつとなっています。
ただし、被相続人が要介護認定または要支援認定を受け、特定の施設に入居していた場合には例外とみなされます。
また、被相続人が老人ホームに入居した後に自宅を賃貸や事業で使用していないことも要件のひとつです。
この場合、申請には施設入居を証明する書類の提出も必要となるため、事前に準備しておくことが重要です。
まとめ
小規模宅地等の特例とは、相続の開始直前に被相続人が居住用もしくは事業用に使用していた土地について相続税の減額ができる措置です。
適用要件は誰が相続するかによって異なり、初めに遺産分割協議で相続人を決めておく必要があります。
特例を適用する注意点として、二世帯住宅や老人ホームに入居していた場合などケースごとの要件があるため、申請前によく確認しておきましょう。
