根抵当権付き不動産は相続できる？そのまま相続する方法と抹消する方法とは｜収益物件を購入するなら大阪市中央区にあるファーストヘッジ株式会社

▼ 抵当権と根抵当権とは？根抵当権付き不動産は相続できる？
▼ 根抵当権をそのまま設定した状態で不動産を相続する流れ
▼ 根抵当権を抹消した状態で不動産を相続する方法
▼ まとめ

根抵当権付き不動産は相続できる？そのまま相続する方法と抹消する方法とは

根抵当権は主に事業者が利用するものですが、まれに個人が相続した不動産にも設定されていることがあります。
抵当権とは異なる権利なので、注意が必要です。
この記事では、抵当権と根抵当権の違いや、根抵当権が設定された不動産をそのまま相続する方法、また根抵当権を抹消する方法について詳しく説明します。

抵当権と根抵当権とは？根抵当権付き不動産は相続できる？

抵当権と根抵当権は、不動産を担保にお金を借りる制度ですが、使い方に大きな違いがあります。
とくに根抵当権は繰り返し借り入れができ、事業資金調達に便利です。
根抵当権付き不動産を相続した際は、登記手続きや債務整理を迅速におこなうことが重要です。
まずは、抵当権と根抵当権の違いをしっかり理解しましょう。

抵当権と根抵当権の基本

不動産を購入する際にローンを組むと、その不動産に設定されるのが「抵当権」です。
抵当権は、ローンの返済ができなくなった場合に、金融機関がその不動産を売却して返済を回収できる権利です。
つまり、ローンの担保として不動産が使われる仕組みとなります。
一方で「根抵当権」も不動産を担保にお金を借りる権利ですが、抵当権とは異なる特徴があります。
根抵当権では、最初に設定した額を上限として、その範囲内で何度でも借り入れが可能です。
このため、根抵当権は繰り返し借り入れをおこなう場合に便利で、とくに事業者が利用することが多い仕組みですが、個人でも利用する場合があります。

抵当権と根抵当権の違い

抵当権は、1回の借り入れごとに設定が必要です。
借りるたびに手続きをしなければならず、その都度手間や費用がかかります。
一方、根抵当権は最初に設定すると、その不動産を担保にして上限額内で何度でもお金を借りることができます。
とくに事業資金の調達などで繰り返し借り入れをおこなう場合、手続きの手間が省けるため、事業者にとって非常に便利です。
住宅ローンのように1回の借り入れで完結する場合は、抵当権が一般的です。

根抵当権が設定された不動産を相続する方法

根抵当権が設定された不動産を相続する場合は、注意が必要です。
もしそのまま根抵当権を維持して相続したい場合、相続開始から6か月以内に登記手続きを完了しなければなりません。
この期限を過ぎると、根抵当権は抵当権に変わり、繰り返しの借り入れができなくなります。
したがって、6か月以内に手続きを終わらせることが大切です。
また、相続放棄をする場合は、相続開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所で申請する必要があります。
さらに登記手続きの際には、相続人の関係証明書や、故人の遺言書が必要となる場合もあるため、これらの書類を事前に準備することが重要です。

根抵当権をそのまま設定した状態で不動産を相続する流れ

根抵当権は企業が事業資金調達に使う権利ですが、事業継続のためにそのまま相続することもあります。
その場合、複数の登記や協議が必要です。
続いては、根抵当権をそのまま設定した状態で不動産を相続する流れについて説明します。

所有者と債務者が同じ場合

不動産の所有者と債務者が同じ被相続人である場合、不動産と債務の相続は比較的スムーズです。
この場合、相続人は不動産の相続登記をおこない、同時に債務者名義の変更手続きもおこないます。
これにより、根抵当権の相続が完了します。

所有者と債務者が異なる場合

不動産所有者と債務者が異なる場合もあります。
この場合、不動産の所有者は変更せず、債務者の相続人がそのまま債務を引き継ぎます。
そのため、「指定債務者登記」をおこなう必要があります。
指定債務者登記は、債務者として指定された相続人を登記する手続きです。
これは、債務者と根抵当権者の合意に基づいておこなわれます。

根抵当権の相続の流れ

根抵当権を相続するための手続きは以下の通りです。
1. 債権者への連絡
まず、根抵当権に関わる金融機関に連絡し、相続の開始を伝え、必要書類を準備してもらいます。
2. 遺産分割協議
相続人が複数いる場合、誰が不動産を相続するかを決めるため、遺産分割協議をおこないます。企業の場合は代表者が相続することが多いです。
3. 登記手続き
根抵当権が設定された不動産を相続するために、次の3つの登記をおこないます。

●債務者変更登記
●指定債務者の合意登記
●所有権移転登記（所有権が変更される場合）

これらの登記で相続手続きが完了します。
4. 債務範囲の変更
指定債務者を決めても、相続開始前の債務は指定債務者だけが負うわけではなく、相続人全員が分割して負担します。
相続後に発生した債務は指定債務者が負いますが、指定債務者に登記をしても、他の相続人が負担すべき債務が指定債務者に移るわけではありません。
そのため、指定債務者以外が債務を負担する場合、その範囲を登記で変更する必要があります。

根抵当権を抹消した状態で不動産を相続する方法

事業を継がない場合、相続した不動産に設定された根抵当権を維持する必要がないため、抹消することが推奨されます。
債務が残っていない場合は金融機関の同意で抹消登記ができますが、債務が残っている場合は返済後に抹消します。
また、相続放棄を選ぶ場合は、相続財産を早急に調査し、管理責任に注意しながら手続きを進めることが重要です。
最後に、根抵当権を抹消するための方法について説明します。

根抵当権を抹消する手続き

まず、根抵当権に基づく債務がどれだけ残っているかを確認することが重要です。
もし債務が残っていなければ、金融機関の同意を得て、抹消登記をおこなうことができます。
しかし、債務が残っている場合は、その返済が完了するまで根抵当権は抹消できません。
不動産の価値が債務よりも高い場合、売却してその代金で債務を返済する方法があります。
債務の金額は、「元本確定」と呼ばれる手続きを通じて確定され、相続が開始してから6か月後に自動的に元本が確定します。
確定した債務を全額返済すれば、根抵当権の抹消が可能です。
また、債務が全額返済された場合でも、根抵当権を抹消するためには金融機関の同意が必要です。
手続きが複雑な場合は、不動産会社や司法書士に相談することをお勧めします。

相続放棄をする場合

相続放棄とは、被相続人の遺産や借金を一切引き継がないことです。
とくに事業用の借り入れがある場合、根抵当権付きの不動産に関しては、債務が大きくなる可能性があるため、相続放棄を検討することがあります。
相続放棄のメリットと手続き
相続放棄の最大のメリットは、被相続人の債務や相続財産の管理の責任を負わずに済む点です。
相続放棄を申請する際には、まず相続財産の調査をおこなうことが義務付けられており、この調査が不十分だと放棄が無効になる可能性があるため、専門家の助言を得ることをお勧めします。
相続放棄の申請には3か月の期限があり、期限を過ぎると原則として放棄できなくなります。
したがって、相続放棄を検討する場合は、早急に相続財産の調査を始めることが重要です。
相続放棄後の管理責任
相続放棄をしても、次の相続人や遺産管理人が決まるまで、不動産の管理責任は残ります。
たとえば、空き家の戸締りや庭の手入れなどが必要です。
このため、相続放棄をする際は、管理責任をどうするかも考慮する必要があります。