借地権付き建物は相続できる？相続時の注意点や建物の売却可否を解説

相続する予定の財産のなかに、借地権付き建物がある可能性があります。
しかし、借地権がどのようなものかよくわからない方や、通常の財産と同様に相続ができるのか心配になっている方もいるでしょう。
今回は、借地権付き建物は相続できるのか、借地権付き建物を相続する場合の注意点や、相続した借地権付き建物は売却できるのかを解説します。

借地権付き建物は相続できるのか

相続が発生した場合、亡くなった方の一切の権利を相続人が引き継ぐことになります。
ここからは、借地権付き建物は相続できるのか、その場合の条件について解説します。

借地権付き建物は相続の対象になる

相続では、借地権付き建物は相続の対象になります。
借地権も被相続人の持つ権利のひとつとみなされるため、その権利も相続人が引き継ぎます。
そもそも借地権とは、土地を借りて建物を建てるための権利のことです。
通常マイホームを建てる場合、自分が所有する土地の上に建物を建てるケースが一般的です。
自分が所有していない他人の土地の上に建物を建てる場合、その土地を使用する権利を持っていなければなりません。
もし、土地の利用権がない状態で勝手に建物を建ててしまったら、不法占有とみなされてしまうでしょう。
土地の利用権には、「地上権」「賃貸権」「使用借権」などがあり、個人が自宅を建てるために土地を借りる場合は、貸借権を設定するケースが多いです。
一方で、親が所有する土地に子どもが家を建てて無償で使用している場合は、契約書がなくても「使用借権」があると考えられています。
借地権には「普通借地権」と「定期借地権」があります。
普通借地権の存続期間は原則として30年とされていますが、普通借地権は借地契約の更新が可能で、正当な理由がない限り地主はこの更新を拒否できません。
一方で、定期借地権は契約が更新できない形態の借地権で、契約期間が終了したら借主は建物を取り壊して土地を返還する必要があります。

地主の承諾は不要

借地権を相続する場合に、地主の承諾は必要ありません。
土地の賃貸借契約書の名義を変更する必要もなく、地主に対して「借地権を相続によって取得した」ことを通知すれば完了です。
一般的に、借地権を第三者に譲渡する場合は、原則として地主の承諾が必要となります。
さらに、地主に承諾してもらうために、借地権価格の10％程度の「譲渡承諾料」を支払うケースが一般的です。
しかし、相続によって借地権が承継された場合は、譲渡承諾料の支払いも不要となります。
理由は、相続は借主が自分の意思で他人に権利を渡すわけではなく、被相続人の立場や権利をそのまま相続人が受け継ぐものであり、譲渡とはみなされないからです。

遺贈の場合は地主の承諾が必要

借地権の相続には地主への承諾は不要ですが、法定相続人以外の方に遺言によって借地権を譲る「遺贈」の場合は、地主への承諾が必要となります。
また、その場合は譲渡承諾料も必要です。
譲渡承諾料の相場は、借地権価格の10％程度といわれていますが、これはあくまで目安であり、個々の事情にあわせて決定されるのが一般的です。

借地権付き建物を相続する場合の注意点

借地権付き建物を相続する場合、いくつかの注意点があります。
ここからは、借地権付き建物を相続する場合の注意点について解説します。

建物を建て替える場合の注意点

借地権を相続した方が、そのまま借地上の建物に住むことになった場合、必要に応じて建物の建て替えや増改築をおこなうケースもあります。
しかし、借地権付き建物の建て替えや増改築をおこなう場合は、基本的に地主の承諾が必要となることは注意点です。
もし、承諾を得ないまま建て替えをおこなってしまうと、地主から契約違反とみなされる可能性があります。
ただし、雨漏りの修理といった、建物の維持管理に最低限必要な修繕に関しては増改築には含まれないため、地主の許可を得る必要はありません。
しかし、業者が工事に入っているところを見られ、地主に誤解を与えないためにも、修繕に関して事前に通知しておくほうが良いでしょう。

借地権には相続税がかかる

借地権における注意点のひとつに、借地権には相続税がかかる点が挙げられます。
借地に自宅を所有していた方が亡くなった場合、借地権は遺産相続の対象となり、相続税の課税対象となります。
相続税の申告の場合に、借地権を相続財産に含める必要があるかは「建物を建てて所有しているか」「地代を払っているか」で判断が可能です。
たとえば、借地はしていても、建物は建てず駐車場として使用している場合は、借地権として課税評価する必要はありません。
ほかにも、非相続人が親族が所有する土地に家を建てていて、その土地に対する地代が無償または固定資産税相当額程度の場合も、借地権として評価の必要はありません。

建物の名義に関する注意点

借地権の名義変更は不要ですが、借地上の建物の名義については、名義変更が必要です。
借地上の建物を借地権者名義で登録しておけば、第三者に対し借地権を主張できます。
相続時に建物の名義変更をおこなわなかった場合、地主が土地を第三者に売却すると、その第三者に対して借地権の主張ができなくなるかもしれません。
建物の名義は、土地の借主と一致させておく必要があるので注意しましょう。

相続した借地権付き建物は売却できるのか

相続した借地権付き建物を売却したいと考えている方はいると思います。
ここからは、相続した借地権付き建物は売却できるのか、売却方法について解説します。

借地権付き建物は売却も可能

相続した建物が借地権付きだった場合でも、売却は可能です。
たとえば、親が住んでいた実家が借地権付き建物で、それを相続したものの、自分は住む予定がないので売却したいなどのケースがあります。
借地権付きの建物が売れるのか心配になる方もいると思いますが、借地権付きの建物は通常の一戸建て住宅にくらべて安い金額で購入できるため、購入する方にもメリットがあります。
さらに、購入した方は比較的安い地代で土地を使用できるうえ、土地の固定資産税を払う必要もありません。
通常の借地権なら更新できるので、長期間にわたり土地を借りられて安心です。

地主の許可が必要

借地権付き建物を売却する場合は、地主の許可が必要です。
もし、地主の許可を得ないまま、勝手に売買や譲渡をした場合は契約違反となってしまうため、地主から借地権の明け渡し請求を受けることになります。
もし、地主から許可が得られて売却できることになった場合、「承諾料」を支払う必要があるので注意が必要です。
承諾料の相場は、借地権の評価額の1割程度といわれています。
借地権の評価額の計算方法は、相続税を計算する場合と同じ方法になり、計算式は以下のとおりです。
自用地評価額×借地権割合＝評価額
自用地評価額とは、土地の更地価格を指します。
借地権割合とは、路線価図に記載されている割合です。
例として、1億円の評価額の土地で、借地割合が60％の場合、評価額は6,000万円となります。

売却する場合は名義変更が必要

相続した借地権付き建物を売却する場合、建物の名義が被相続人のままでは売却できません。
相続が発生したら、いったん相続人の名義に変更をしてから、売却手続きを進めましょう。
もし、借地権の登記がある場合も、同様に相続登記をおこなってから売却します。

まとめ

借地権付き建物は相続が可能で、借地権も相続人が引き継ぎますが、法定相続人が相続する場合は地主の承諾は不要です。
借地権付き建物を相続する場合の注意点として、建物を建て替える場合は地主の許可が必要な点、借地権に相続税がかかる点、建物の名義変更が必要な点が挙げられます。
借地権付き建物は売却が可能であるものの、地主の許可が必要、かつ借地権の評価額の1割程度の承諾料を支払うことに注意が必要です。