共有名義の不動産の相続とは？発生しやすい問題や回避方法をご紹介

相続問題 2025.03.04

#共有名義 #不動産相続

不動産を相続するときは単独名義になるとは限らず、共有名義になるケースもあります。
共有名義の不動産は、今は問題なくても将来的にさまざまな問題に発展する可能性があるため注意しなければなりません。
そこで今回は、共有名義のよる不動産の相続とはどのようなものか、共有名義で発生しやすい問題や回避の方法についてご紹介します。

▼ 共有名義による不動産の相続とは
▼ 不動産を共有名義で相続すると発生しやすい問題
▼ 不動産を共有名義で相続するのを回避するにはどうすれば良い？
▼ まとめ

共有名義による不動産の相続とは

不動産を相続するときは、単独名義以外に共有名義になる可能性もあります。
すでに共有状態にある土地の名義をそのまま相続するケースと、単独名義だった不動産を相続人同士で共有状態にするケースです。

共有名義とは

不動産の共有名義とは、複数の所有者によって共有されている状態を指します。
不動産を相続する際に1人だけに絞れない場合や、複数人が共同で不動産を購入する際に発生することが多いです。
共有名義の不動産では、改築や売却など、単独名義であれば所有者の判断でおこなえる行為が制限されます。

持分割合はまちまち

共有名義の不動産には、各共有者に対して共有持分が設定されています。
この共有持分の割合を持分割合と呼びますが、持分割合は不動産によって異なります。
相続の場合、法定相続人の法定相続分に応じて割合が設定されることが一般的です。
複数人で不動産を購入する場合、全員が同額を出し合って同じ割合を所有するか、出資金額の割合に応じて持分割合が決まります。
また、自分が持つ共有持分は、のちに自分の子どもや法定相続人に相続させることが可能です。

共有名義でも相続登記が必要

通常、不動産を相続した場合、相続登記によって名義変更をおこなうことが義務付けられています。
これは共有名義での相続にも当てはまり、相続登記により共有者の変更を登録しなければなりません。
相続登記は義務であり、期限内におこなわない場合は罰則があるため、注意が必要です。
相続登記をおこなう際には、故人と相続人、相続する不動産に関する各種資料を集めて法務局に提出します。
登記内容が更新されると、共有者全員に登記識別情報通知書が発行されるため、将来の売却等に備えて保管しておきましょう。
相続登記は自分でおこなうことも可能ですが、必要な書類が多いため、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。

不動産を共有名義で相続すると発生しやすい問題

共有名義による不動産の相続は、一見相続人同士で争わなくて済む相続方法にも思えます。
しかし、共有名義の不動産を放置していると、将来的にさまざまな問題が発生する可能性があるため注意しなければなりません。
なかには、相続を確定させて相続税を申告するまでに発生する問題もあります。

遺産分割協議がまとまらない可能性がある

1つの不動産を共有名義で相続しようとすると、遺産分割協議がまとまらない可能性があります。
故人の遺言があれば、それに従って相続人が決まりますが、遺言がない場合は法定相続分を基に相続人同士で話し合いをおこなう必要があります。
また、故人の生前に財産の維持管理に寄与した相続人に与えられる寄与分や、特別受益、遺留分を巡って争いが生じることもあるでしょう。
そのような場合、相続人同士で共有名義の持分割合を決めるのは難しく、状況によっては裁判に発展する可能性もあります。
そのため、スムーズな相続手続きがおこなえない可能性も考慮する必要があります。

売却に制限がかかる

不動産を共有名義で所有すると、個人での売却は難しくなります。
共有名義の不動産は、共有者全員の同意がなければ売却できません。
共有者のなかに1人でも売却に反対する人がいると、不動産の売却ができなくなります。
さらに、売却が決まった場合でも、手続きごとに共有者全員が集まる必要があり、売却がスムーズに進まない可能性があります。
一方で、自分の共有持分に限っては単独で売却することも可能です。
ただし、持分を売却した相手によっては、共有物分割請求が起こされるなど、さらなるトラブルの原因になる可能性があるため、注意が必要です。

相続のたびに権利が複雑になる

共有持分は、配偶者や子どもなどの相続人に相続される財産の一つです。
さらに、共有持分を分割して細かく相続させることも可能です。
そのため、世代が交代するごとに共有者が増え、最終的に誰が共有者であるのかが不明になる可能性があります。
共有者を把握できていないと、共有状態を解消したり、売却したりすることが難しくなります。
また、自分の共有持分を他人や不動産会社に売却する場合もあり、トラブルのリスクが高まる可能性があるでしょう。

不動産を共有名義で相続するのを回避するにはどうすれば良い？

共有名義で起きるさまざまな問題を回避するためには、そもそも共有名義にしないことが大切です。
相続する不動産が共有名義になるのを回避するには、代償分割、分筆、換価分割などの方法があります。
とくにおすすめなのは、売却代金を分割しやすい売却による換価分割です。

代償分割

代償分割は、相続人の1人が不動産を相続し、他の相続人に対して法定相続分に応じた金銭を支払う方法です。
この方法は、財産が不動産のみであり、かつその不動産が故人の自宅で、相続する者がすでにその不動産に住んでいる場合に用いられます。
しかし、不動産は高額な財産であるため、その価格の一部を他の相続人に支払うことは大きな負担となります。
不動産を相続する者が代償分割を実行するための財力を持っていない場合、この方法は難しいでしょう。

分筆

分筆は、1つの土地を複数に分割し、それぞれを別々の土地として登録し直すことを指します。
土地を数える単位が「筆」であるため、1筆の土地を複数の土地に分けることを分筆と呼びます。
不動産を相続する際、複数の相続人がいる場合、法定相続分に応じた面積に分けた土地を相続することが一般的です。
ただし、分筆は上に建物がない土地に限られます。
そのため、故人の自宅やアパートなどの建物がある収益物件などは、建物ごと分筆することはできません。
さらに、分筆した土地の位置によっては使い勝手が悪くなり、価値が下がる可能性もあります。
そのため、元の状態で売却した方が高額で売れる場合もあり、安易な分筆は避けた方が良いでしょう。

換価分割

共有名義での相続を回避したい場合、換価分割を選択するのが適切です。
換価分割は、不動産を売却して現金に換え、相続人同士で売却金を分ける方法です。
不動産はそのままでは分割が難しいですが、現金にすれば1円単位での分割が可能になります。
そのため、法定相続分に従って相続する場合や寄与分を考慮する場合でも、不動産のままで分割するよりもスムーズに進めやすくなります。
代償分割の場合、不動産を相続した側と代償を受け取る側で価格評価に違いが生じ、トラブルになる可能性があるでしょう。
代償を支払う側はできるだけ安く、受け取る側はできるだけ高く評価してほしいと考えるため、争いが生じることがあります。
そのため、一度不動産を売却して現金を分配する換価分割の方が、公平に相続手続きを進めやすいでしょう。
なお、売却時には代表者が名義人となり、売却手続きを進めることになります。