不動産登記が未登記の理由は？そのまま放置するデメリットと相続方法を解説

未登記の不動産を相続する予定だけれど、何もせずにいたらどうなってしまうのか、と不安な方もいるのではないでしょうか。
現在の法律では、所有者の登記が義務付けられているので、たとえ意図的でなかったとしても、そのまま登記せずにいるのはリスクが生じます。
こちらの記事では、未登記の不動産がある理由をお伝えしたうえで、そのまま放置するデメリットと相続する方法について解説します。

未登記の不動産がある理由

不動産は、どのような特徴を持っているのか、誰が所有しているかを明確に示す法的な記録である登記をおこなうことが義務付けられています。
登記された内容は、法務省が保管する登記簿に登録されて、誰でも閲覧可能です。
国が不動産を管理するためには、登記が必須になりますが、登記手続きが完了していない建物や土地も少なくありません。
ここでは、未登記の不動産がある理由について解説します。

自己資金のみで建築されている

一般的に建物を購入・新築するときは、金融機関と契約して住宅ローンを組みます。
住宅ローンを組むときには、貸し倒れリスクを防ぐために金融機関が抵当権を設定するので、この時点で登記簿を作成します。
しかし、住宅ローンを組まずに100%自己資金のみで建物を購入・新築するとなれば、登記簿を作成しなくても、すべての手続きが完了するので未登記になる可能性が高いです。
宅地建物取引業法の知識を持たない方は、実務上問題ないなら登記しなければならないと知らずに放置してしまうと考えられます。

増築でも登記が必要と知らない

建物を購入・新築するときは、登記簿の作成が必要だと認識している方は多いですが、増築・解体したときにも登記簿の作成が必要です。
登記簿を作成するときは、所在地・家屋番号・構造・面積などの表題部と、所有者・抵当権・賃貸借の権利などの権利部を記載します。
つまり、増築・解体したのであれば、構造や面積の項目で何かしらの変化があるため、その時点で表題部登記が必要です。
登記簿は、客観的に見て不動産の情報を適切に把握するための役割を担っているので、建物の状態が変化したのであれば、その旨を記載しなければなりません。
現在の法律では、表題部登記は義務化されていますが、権利部登記は義務化されていません。
義務化されていないものの、不動産の所有権を主張するためには、表題部と権利部ともに登記を済ませておくと安心です。

未登記の不動産をそのままにするデメリット

未登記の不動産とは、建築したときに表題部登記が終わっていない状態を意味しており、法務省の登記簿に不動産情報が保管されていません。
法律に違反している状態であると同時に、所有権の証明ができないのでいくつかの弊害を伴います。
ここでは、未登記の不動産をそのままにしておくデメリットについて解説します。

義務化による罰則の対象になる

新築・増築・解体などの工事をおこない表題部の登録内容が変化した場合、1か月以内に申請するよう義務付けられています。
不動産登記法によって定められている法律であり、申請せずにそのまま放置すると、所有者に対して10万円以下の罰金が科せられます。
なお、2024年以降は相続登記が義務化されており、何かしらの理由で登記簿の作成が済んでいない家屋を引き継ぐのであれば、相続人が登記をおこなわなければなりません。

所有権の証明ができない

登記手続きが面倒だといって後回しにする方もいますが、本来登記簿を作成するのは不動産の所有権を守るためでもあります。
たとえば、突然不法侵入してきた不審者を追い出そうとしたとしても、所有権を証明できなければ「自分の家に第三者が入ってきて困っている」という主張が通りません。
ほかにも借地に建物を建てたとき、建物の登記簿を作成すれば、借地権の有無を登記しなくても、借地権に関する権利の主張が可能です。

売買取引できない

未登記の不動産でも売買取引自体は可能です。
しかし、所有権を証明できないと、金融機関と住宅ローンを締結してマイホームを購入しようと考えている買主との取引ができません。
なぜなら、金融機関から住宅ローンの借り入れをするとなれば、抵当権の設定が必要であり、抵当権の設定をするためには、登記簿の作成が必要不可欠だからです。
売主の登記簿がなければ、住宅ローンを組めないので、自己資金で建物を購入できない買主との売買取引は成立しません。

減税の特例を受けられない

住宅用地に対しては、固定資産税や都市計画税が大幅に減額される特例が適用されます。
登記が完了していない不動産は、地域に存在していないとみなされる恐れがあるので、特例を受けられない可能性が高いです。
基本的には、不動産登記と特例には直接的な関係性はないものの、自治体が把握できていなければ、特例が適用されない納税額を払わなければなりません。
なお、登記していなかったために納税していない空白の期間があると発覚した場合、あとから納税の追加徴収の対象になるケースも出てきます。

未登記の不動産を相続する方法

未登記の不動産を相続するときは、遺産分割協議で気を付けなければなりません。
2024年4月1日より相続登記が義務化されていますが、何かしらの理由で登記漏れがあった場合、分配する財産をすべて把握できない可能性が出てくるからです。
ここでは、シチュエーション別に未登記の不動産を相続する方法について解説します。

未登記の場合

登記が完了していない不動産を相続する場合、法定相続人と話し合いをして遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書は、被相続人の所有していたすべての財産をまとめて記載した書面です。
不動産情報に関しては、登記簿に記載された所在地・家屋番号・構造・広さなどをコピーするだけですが、登記簿が作成されていなければゼロから調べて記載しなければなりません。
つまり、亡くなった方の残している遺物から固定資産評価証明書や名寄帳を探して、土地や建物の情報を収集する作業があるので余裕をもって準備が必要です。

相続登記がまだの場合

登記簿がある場合、記録されている所有者の情報を被相続人から相続人に切り替えます。
いわゆる「所有権移転登記」の手続きです。
基本的には、表題部の情報をアップデートする必要がないので、所有者の項目のみ変更します。
現在は相続登記が義務化されているので、「登記簿があれば大丈夫」と間違った認識をしないように気を付けましょう。

未登記の建物を解体する場合

未登記の不動産があると分かったものの、築年数の古さなどを理由に、使用したり売却したりせずに解体するのであれば、改めて登記簿を作成する必要はありません。
不動産登記法にならうのであれば、表題部登記をしてから解体作業をして、更地になったら滅失登記を申請します。
しかし、登記申請を何度もおこなうのは手間になるので、ここまで厳密な流れを順守する必要はありません。
建物を解体したあとに家屋滅失届出書を提出し、固定資産税の負担がでないように済ませれば、法律的に問題がないうえに相続人たちの負担も軽減できます。

まとめ

未登記の不動産は、所有権を証明できないので、売却や相続の手続きをスムーズに済ませられない可能性が生じます。
そのまま放置すると、法律違反による罰金につながるケースもあるので、建物取得時はもちろん増築や解体したときにも手続きが必要です。
そのため、未登記だと発覚した時点で、速やかに登記手続きをおこなうことをおすすめします。